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Rechtsprechung zum Baurecht kurz kommentiert

Der Auftraggeber trägt das Baugrundrisiko
Eine unerwartete Beschaffenheit der Boden- und Grundwasserverhältnisse an der Baustelle sorgt oftmals für Streit zwischen Auftraggeber und Bauunternehmer über Mehrkosten, verlängerte Bauzeit oder Baumängel. Obwohl im Grundsatz der Auftraggeber das sogenannte Baugrundrisiko trägt, enden zahlreiche Prozesse zum Nachteil des Bauunternehmers. Eine für Bauunternehmer erfreuliche Ausnahme ist eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Bamberg, die dem Auftraggeber die Verantwortlichkeit für Baumängel zugewiesen hat. Denn der Auftraggeber hatte trotz schwieriger Baugrundverhältnisse kein Bodengutachten erstellen lassen und während der Bauausführung nicht die erforderlichen Maßnahmen (Wasserhaltung, Verbau, Bodenaustausch) angeordnet. „Die Entscheidung stärkt die Position von Bauunternehmern in Fällen problematischer Baugrundverhältnisse“, kommentiert Rechtsanwalt Dr. Jörn Bosse von FPS in Hamburg. „Sie ist jedoch kein Freibrief: Die bauvertragliche Risikoverteilung ist weiterhin maßgeblich, und Bauunternehmer müssen auch ihre Prüf- und Hinweispflichten einhalten.“

OLG Bamberg, Beschluss vom 24.06.2008 – 4 U 37/08.


Nachtragsbestätigung durch Abschlagszahlung

Ein regelmäßiger Anlass für Meinungsverschiedenheiten zwischen Bauherr und Bauunternehmer sind Nachtragsforderungen des Bauunternehmers, z. B. wegen einer Bauzeitverlängerung. Oftmals übergibt der Bauunternehmer dem Bauherrn Nachtragsangebote, ohne eine schriftliche Bestätigung des Bauherrn zu erhalten. Hat der Bauunternehmer keine schriftliche Bestätigung, fällt ihm eine gerichtliche Geltendmachung seiner Nachtragsforderungen in der Regel schwer. Eine Entscheidung des Kammergerichts in Berlin hilft dem Bauunternehmer in solchen Fällen weiter: Dort hatten die Bauvertragsparteien über die Nachtragsangebote des Bauunternehmers verhandelt. Schließlich erstellte der Bauunternehmer eine Abschlagsrechnung über die Mehrkosten gemäß seinen Nachtragsangeboten, die der Auftraggeber auch vollständig und vorbehaltlos bezahlte. Das Gericht wertete dies als Bestätigung der Nachtragsangebote durch den Auftraggeber. „Für Bauunternehmer kann es sich also lohnen, die Abschlagsrechnungen mit den Nachtragsangeboten zu koordinieren“, erläutert Rechtsanwalt Dr. Jörn Bosse von FPS in Hamburg: „Umgekehrt müssen Auftraggeber aufpassen, dass sie sich nicht widersprüchlich verhalten. Wenn sie also Nachtragsangebote ablehnen wollen, müssen sie dies deutlich machen.“

Kammergericht (Berlin), Urteil vom 12.02.2008 – 21 U 155/06, rechtskräftig durch Beschluss des BGH vom 27.11.2008 – VII ZR 78/08.

Mangel bei Verstoß gegen Herstellerrichtlinien?

Nicht in jedem Fall vereinbaren Bauherr und Bauunternehmer ausdrücklich die Einhaltung der Herstellerrichtlinien. Ob die Bauleistung dann bei Abweichungen von Herstellerrichtlinien mangelhaft ist, musste das Thüringer Oberlandesgericht (OLG) klären: Der Bauunternehmer hatte vor dem Anstrich der Fassade die Spachtelmasse nicht - wie vorgesehen - 3-5 mm dick aufgetragen. Trotzdem war die Fassadenoberfläche nach Beurteilung durch den Gerichtssachverständigen hinreichend glatt. Das OLG verdeutlichte, dass die Herstellerrichtlinien nicht zwangsläufig allgemein anerkannte Regeln der Technik sind. Vielmehr wird bei einem Verstoß gegen Herstellerrichtlinien die Mangelhaftigkeit der Leistung zwar vermutet – der Bauunternehmer kann diese Vermutung jedoch widerlegen, wenn die Leistung ordnungsgemäß ist. „Legt ein Bauherr Wert auf die Einhaltung von Herstellerrichtlinien, sollte er dies im Bauvertrag ausdrücklich vereinbaren“, erläutert Rechtsanwalt Dr. Jörn Bosse von FPS in Hamburg. „Verstößt der Bauunternehmer gegen Herstellerrichtlinien, sollte er prüfen, ob er wegen unverhältnismäßiger Kosten von einer Nacherfüllung befreit ist - insbesondere, wenn er die Leistung unter Beachtung der Herstellerrichtlinien erneut ausführen müsste.“

Thüringer OLG, Urteil vom 27.07.2006 – 1 U 897/04, rechtskräftig durch Beschluss des BGH vom 13.11.2008 - VII ZR 173/06.

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Fuencisla Heiß