Die Mieterdienstbarkeit im Gewerbeimmobilienrecht – Gestaltung nach dem VDP-Standard

Wenn Gewerbemieter hohe Summen in den Ausbau gemieteter Flächen investieren, brauchen sie Sicherheit – auch für den Fall einer Vermieterinsolvenz oder einer Zwangsversteigerung. Eine Mieterdienstbarkeit bietet dem Mieter diesen Schutz, indem sein Nutzungsrecht dinglich im Grundbuch als beschränkte persönliche Dienstbarkeit abgesichert wird. 

Auf diese Weise bleibt das Nutzungsrecht des Mieters auch dann bestehen, wenn der Mietvertrag bei Zwangsversteigerung oder Vermieterinsolvenz von einem Erwerber des Mietobjekts vorzeitig gekündigt wird (§ 57a ZVG oder § 111 InsO) – die Investitionen des Mieters gehen nicht verloren.

Praktisch hindert in vielen Fällen bereits die bloße Eintragung einer Mieterdienstbarkeit, dass der Mietvertrag gekündigt wird. Ein Vermieter kann so die Attraktivität seines Objekts für begehrte Ankermieter steigern.

Bei der Ausgestaltung der Mieterdienstbarkeit möchten allerdings auch die Grundpfandgläubiger des Vermieters mitreden. Diese haben aus bewertungsrechtlichen Gründen ein Interesse daran, (vorrangige) Belastungen im Grundbuch zu vermeiden.

Der VDP-Standard – ein Vorschlag zum Interessenausgleich

Der Verband Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) hat in diesem strukturellen Spannungsfeld im Jahr 2009 den sogenannten VDP-Standard entwickelt, der in der Praxis häufig als marktüblich anerkannt wird. Er soll die widerstreitenden Interessen der Beteiligten in Ausgleich bringen.

Mit einem kürzlich veröffentlichten Ergebnispapier bekräftigt der VDP die von ihm entwickelten Empfehlungen. Inhaltliche Änderungen des VDP-Standards hält der VDP in seinem Ergebnispapier für nicht geboten. 

Wesentliche Inhalte einer Mieterdienstbarkeit nach VDP-Standard sind demnach:

• Die Mieterdienstbarkeit ist durch auflösende Bedingungen (§ 158 Abs. 2 BGB) so zu gestalten, dass sie grundsätzlich mit Beendigung des Mietverhältnisses erlischt; die Vermieterinsolvenz und die Zwangsversteigerung stellen entsprechende Ausnahmen dar.
• Als Höchstbetrag nach § 882 BGB sieht der VDP einen Wert von 25.000 Euro als ausreichend an.
• Schließlich hält der VDP die vorrangige Eintragung der Mieterdienstbarkeit für möglich, gibt jedoch zu bedenken, dass sich dies bewertungsrechtlich nachteilig auf die Grundpfandgläubiger auswirken könnte.

Das Kündigungsrisiko des § 550 BGB und der VDP-Standard

Der VDP lehnt ausdrücklich einen Fortbestand der Mieterdienstbarkeit bei Kündigung nach § 550 BGB wegen „Formmängeln“ des Mietvertrags ab. 

Entspricht ein langfristig abgeschlossener Mietvertrag nicht der seit 01.01.2025 vorgeschriebenen Textform, droht dem Mieter gemäß § 550 BGB eine ordentliche Kündigung. Würde das Nutzungsrecht der Mieterdienstbarkeit indes auch bei einer Kündigung des Mietvertrags nach § 550 BGB fortbestehen, könnte der Mieter über die Mieterdienstbarkeit ein weiteres Kündigungsrisiko abwenden. Dies erscheint auch deshalb interessant, weil sog. mietvertragliche „Formheilungsklauseln“ nach BGH-Rechtsprechung in der Regel unwirksam sein dürften. 

Der VDP sieht auch unter Verweis auf die Rechtsprechung für eine derart starke Ausgestaltung der Mieterdienstbarkeit jedoch keine Veranlassung. Der VDP verweist zur Begründung unter anderem darauf, dass beide Vertragsparteien das Risiko einer Kündigung wegen Formverstößen jederzeit ausschließen könnten, indem sie die relevanten vertraglichen Regelungen formgerecht dokumentieren. Anders als bei einer Kündigung nach Zwangsversteigerung oder Vermieterinsolvenz – Fälle, die der Mieter nicht zu verantworten hat – liege ein Formmangel zumindest auch im Einflussbereich des Mieters selbst. 

Die Liegenbelassungserklärung – Ausgleich für eine nachrangige Eintragung?

Weiter adressiert der VDP die Ranggestaltung der Mieterdienstbarkeit. Nach dem VDP kann sich eine vorrangige Eintragung vor den bankeigenen Grundpfandrechten im Grundbuch auf die Bewertung (selbst mit einem Höchstbetrag von 25.000 Euro) negativ auswirken. 

Wird die Mieterdienstbarkeit nachrangig zur Grundschuld eingetragen, besteht indes für den Mieter das Risiko, dass sie bei einer Zwangsversteigerung aus der vorrangigen Grundschuld erlischt (§ 52 Abs. 1 S. 2 ZVG).

Um diesem Risiko zu begegnen, kann die finanzierende Bank dann eine sogenannte Liegenbelassungserklärung abgeben. Darin verpflichtet sich die Bank schuldrechtlich gegenüber dem Mieter, im Zwangsversteigerungsfall besondere Versteigerungsbedingungen zu beantragen, damit die nachrangige Mieterdienstbarkeit bestehen bleibt und in das geringste Gebot fällt (§ 59 Abs. 3 ZVG).

Die Kombination aus (nachrangiger) Mieterdienstbarkeit mit schuldrechtlicher Liegenbelassungserklärung stellt einen Kompromiss dar, der vom Mieter im Einzelfall insbesondere angesichts erheblicher Eintragungs- und Löschungskosten der Mieterdienstbarkeit sorgfältig abzuwägen ist. Denn da die Mieterdienstbarkeit maßgeblich dem Sicherheitsinteresse des Mieters dient, wird es als marktüblich angesehen, dass dieser die entsprechenden Grundbuch- und Notarkosten übernimmt.

Auswirkungen des VDP-Standards auf Rechtsberatung und Vertragsgestaltung

Für Vertragsgestalter im Bereich Gewerbeimmobilien lassen sich folgende Empfehlungen ableiten:

• Die saubere Gestaltung von Mieterdienstbarkeiten und Liegenbelassungserklärungen wird auch künftig Einfluss auf den Marktwert von Gewerbeimmobilien haben.
• Der VDP-Standard wird für die allermeisten finanzierenden Banken akzeptabel sein.
• Da das Kündigungsrisiko nach § 550 BGB regelmäßig nicht dinglich aufgefangen werden kann, bleibt insbesondere die formgerechte Dokumentation von Nachträgen zu Mietverträgen wesentlich.

Angesichts oftmals hoher Eintragungs- und Löschungskosten empfiehlt sich eine professionelle anwaltliche Beratung für saubere, kosteneffiziente und interessengerechte Lösungen.  Sprechen Sie uns an!

Das Ergebnispapier des VDP ist auf der Website des Verband Deutscher Pfandbriefbanken öffentlich abrufbar: Mieterdienstbarkeiten – eine komplizierte Dreiecksbeziehung - vdp - Verband Deutscher Pfandbriefbanken