Pflicht zur Ladesäule? – Was Eigentümer größerer Bestandsimmobilien über das Gebäude-Elektromobilitäts-infrastruktur-Gesetz wissen müssen

Mit dem wachsenden Ausbau der Elektromobilität stieg auch die Nachfrage nach Ladesäulen. Der Gesetzgeber hat darauf bereits im Jahr 2021 mit dem Gesetz zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität (kurz: GEIG) reagiert. Vielen Gebäudeeigentümern ist dieses Gesetz aber auch noch im Jahr 2025 unbekannt. Dies kann weitreichende Folgen haben, denn Verstöße hiergegen sind mit einem Bußgeld bis zu 10.000 € belegt. 

Für Eigentümer größerer Bestandsimmobilien wird es also spätestens jetzt Zeit, sich mit den Regelungen des GEIGs auseinanderzusetzen. 

Verpflichtungen bei Neu- und Bestandsimmobilien

In insgesamt 17 Paragrafen bestimmt das GEIG eine Reihe an Verpflichtungen der Eigentümer von größeren Wohn- und Gewerbeimmobilien in Hinblick auf die Elektromobilität. Hiervon ausgenommen sind nur kleinere und mittlere Unternehmen, die ihre Immobilien überwiegend selbst nutzen. 

Einige dieser Verpflichtungen betreffen allerdings nur den Neubau. Hier greifen die Regelungen ab fünf bzw. sechs geplanten Stellplätzen. Für Eigentümer von Bestandsimmobilien wird das GEIG hingegen erst ab dem elften Stellplatz relevant. 

1. So hat der Eigentümer von Bestandsgebäuden bei größeren Renovierungen, welche den Parkplatz oder die elektrische Infrastruktur des Gebäudes umfassen,

   a. bei Wohngebäuden ab dem elften Stellplatz (innerhalb oder angrenzend am Gebäude)  jeden Stellplatz mit einer Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten (§ 8 Abs. 1 u. 2).

   b. Bei Nichtwohngebäuden ab dem elften Stellplatz (innerhalb oder angrenzend am Gebäude) muss mindestens jeder fünfte Stellplatz mit einer Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität ausgestattet und zusätzlich noch mindestens ein Ladepunkt errichtet werden (§ 9 Abs. 1 u. 2).

2. Bei bestehenden Nichtwohngebäuden mit mehr als 20 Stellplätzen (innerhalb oder angrenzend am Gebäude) hat der Eigentümer, auch ohne Renovierung, ab dem 01.01.2025 dafür zu sorgen, dass mindestens ein Ladepunkt errichtet wird (§ 10 Abs. 1).

Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien besteht also seit dem 01.01.2025 auch ohne Renovierung ab dem 21. Stellplatz eine Pflicht zur Errichtung eines Ladepunktes.

Größere Renovierungen sind Renovierungen des Gebäudes, bei denen mehr als 25 % der Oberfläche der Gebäudehülle einer Renovierung unterzogen werden. 

Was ist eine Leitungsinfrastruktur und was ein Ladepunkt? 

Die Begriffe Ladepunkt und Leitungsinfrastruktur werden in § 2 Nr. 9 und Nr. 10 GEIG definiert. 

•  „Ladepunkt“ ist eine Einrichtung, die zum Aufladen von Elektromobilen geeignet und bestimmt ist und an der zur gleichen Zeit nur ein Elektromobil aufgeladen werden kann.
• „Leitungsinfrastruktur“ ist die Gesamtheit aller Leitungsführungen zur Aufnahme von elektro- und datentechnischen Leitungen in Gebäuden oder im räumlichen Zusammenhang von Gebäuden vom Stellplatz über den Zählpunkt eines Anschlussnutzers bis zu den Schutzelementen.

Wer nun auf die Idee kommt, für einen Ladepunkt anstatt einer Wallbox eine einfache Steckdose zu installieren, muss enttäuscht werden. Denn ein Ladepunkt muss explizit zum Aufladen von Elektromobilen bestimmt sein. Eine Mindestleistung (kW) wird hingegen nicht vorgegeben. 

Wie der Eigentümer die geforderte Leitungsinfrastruktur umsetzt, ist größtenteils ihm überlassen. Die verwendete Leitungsführung muss aber den geltenden elektro-, bau- und datentechnischen Vorschriften sowie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Eine Umsetzung kann z. B. durch Leerrohre, Bodeninstallationssysteme oder vergleichbare Maßnahmen erfolgen. Die erforderliche Leitungsinfrastruktur umfasst mindestens auch den erforderlichen Raum für den Zählerplatz, den Einbau intelligenter Messsysteme für ein Lademanagement und die erforderlichen Schutzelemente. Eine vollständige Vorverkabelung wird aber nicht gefordert.

Was umfasst die Ausstattungspflicht des § 10 Abs. 1 GEIG bei größeren Gewerbeimmobilien? 

Für die Ausstattungspflicht des Eigentümers bei Gewerbeimmobilien mit mehr als 20 Stellplätzen verwendet das GEIG lediglich die Formulierung: „hat dafür zu sorgen“. Was davon umfasst wird, ist bislang an vielen Stellen offen. 

Eine Betreiberpflicht geht aus der Regelung aber nicht hervor. Der Eigentümer hat lediglich eine Rechtspflicht, sich um die Errichtung zu kümmern. 

So scheinen gerade vertragliche Vereinbarungen mit den Mietern oder mit externen Betreiberfirmen eine Möglichkeit, Schwierigkeiten bei der Umsetzung zu umgehen und weitere Pflichten im Rahmen des Betriebs der Wallboxen auszulagern. 

Auch die Bündelung der Ladepunkte an einem von mehreren Objekten des Eigentümers ist nach § 10 Abs. 2 GEIG möglich und kann die Umsetzung der Verpflichtung erleichtern. 

Fazit: Ladepflicht wird Vermieterpflicht

Das GEIG bringt die Elektromobilität direkt in die Tiefgaragen und Parkplätze deutscher Bestandsimmobilien.

Wem als Eigentümer größerer Gewerbeimmobilien das GEIG bislang unbekannt war, sollte sich zumindest die Regelung des § 10 Abs. 1 GEIG vor Augen führen, die die Errichtung eines Ladepunktes auch ohne Renovierung oder Neubau ab dem 21. Stellplatz vorsieht.