Novelle des UmwRG vom 21.01.2026: Was auf Immobilienwirtschaft und Kommunen zukommt

Umweltverbände können durch ihre weitreichende Klagebefugnis Bauprojekte gehörig ausbremsen. Grundlage des Verbandsklagerechts ist die Aarhus-Konvention, verankert ist das Umweltverbandsklagerecht im Umweltrechtsbehelfsgesetz, dessen Anpassung der Bundesgesetz-geber plant. 

Der am 21.01.2026 veröffentlichte Entwurf zur Änderung des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes (UmwRG) und weiterer umweltrechtlicher Vorschriften sieht einige Änderungen vor: Der Zugang zu Gerichten in Umweltangelegenheiten wird präzisiert, die Vorgaben des Unionsrechts werden weiter ausbuchstabiert, und Verfahrens-anforderungen werden an die Praxis und die Rechtsprechung angepasst. 

Für die Immobilienbranche und Kommunen ist der Entwurf deshalb mehr als ein rein prozessuales Update. Er berührt zentrale Fragen der Projektplanung, Genehmigungsstrategie und kommunalen Steuerung – von der Bauleitplanung über immissionsschutzrechtliche Genehmigungen bis zur wasser- und naturschutzrechtlichen Zulassung.

I. Einordnung: Warum die UmwRG-Novelle relevant ist

Das UmwRG ist die Scharniernorm zwischen nationalem Verwaltungsprozess und europäischen Umweltanforderungen. Es regelt insbesondere, wer in Umweltangelegenheiten klagen darf, gegen welche Entscheidungen sich diese Klagen richten dürfen und wie Gerichte mit Verfahrensfehlern umgehen. Anpassungen in diesem Gesetz wirken unmittelbar auf die Realisierung von Bau- und Infrastrukturvorhaben. Aus Sicht der Vorhabenträger und Kommunen geht es vor allem um Risiken für die Planungssicherheit, die durch langjährige umweltrechtliche Gerichtsverfahren bewirkt werden. Dabei sieht der Gesetzentwurf sogar eine Stärkung der Zugangsrechte für Umweltvereinigungen vor. Gleichzeitig sollen Gerichtsverfahren vereinfacht und beschleunigt werden.

II. Die wesentlichen Änderungen im Überblick

1. Erweiterung des Anwendungsbereichs 

Für die Immobilienbranche stellt sich die Frage, in welchen Konstellationen Projekte künftig unter das UmwRG fallen und mit Klagen konfrontiert werden können. Maßgeblich sind vor allem Vorhaben mit möglichen UVP-Pflichten oder Natura-2000-Relevanz, aber auch vorgelagerte Entscheidungen in gestuften Verfahren. Der Gesetzesentwurf zielt auf eine Erweiterung des sachlichen und persönlichen Anwendungsbereichs des UmwRG. Künftig soll der Klagegegenstand nicht mehr durch nationale Kriterien eingeschränkt werden dürfen. Dadurch sind mehr behördliche Entscheidungen als bisher überprüfbar. Auch Pläne und Programme, die keiner Strategischen Umweltprüfung (SUP) unterliegen, können nun angefochten werden. Hintergrund dieser Änderung sind zwei Gerichtsverfahren, die einen wasserrechtlichen Bewirtschaftungsplan (§ 83 WHG) und eine Landschaftsschutzverordnungen zum Gegenstand hatten. Der klagenden Umweltvereinigungen wurden dabei jeweils die Klagemöglichkeit zugesprochen, obwohl dies nach bisheriger (nationalen) Gesetzeslage mangels einer UVP- oder SUP-Pflicht nicht der Fall war.

Kommunen sollten daher frühzeitig Verwaltungsverfahren mit Bezügen zu umweltrechtlichen Vorgängen kritisch überdenken. Mit der beabsichtigten Erweiterung des Klageumfangs werden belastbare Abwägungs- und Beteiligungsdokumentationen umso wichtiger.

2. Verfahrensregelungen, Fehlerfolgen und Heilungsmöglichkeiten: Planerhalt statt Planstopp

Ein immer wieder kritischer Punkt ist, welche Rechtsfolgen Verfahrens- und Begründungsmängel haben. Die Rechtsprechung hat zuletzt stärker zwischen heilbaren und nicht heilbaren Fehlern differenziert. Wo der Gesetzesentwurf diese Logik aufgreift, geht es um zwei Ebenen:

Zum einen die gerichtliche Fehlerfolgenlehre. Gerichte könnten – je nach Fehlerart und -gewicht – stärker gehalten sein, auf Plan- und Bestandserhalt hinzuwirken, etwa durch Feststellung von Rechtsverstößen mit Auflagen zur Nachholung, statt durch sofortige Aufhebung. Das erhöht die Chance, Projekte nicht zum Stillstand zu bringen, verlangt aber eine strukturiert vorbereitete Heilungsstrategie bereits im Verfahren. Diesbezüglich greift der Gesetzesentwurf die bestehende Fehlerfolgenregelung auf, ohne diese inhaltlich zu ändern.

Zum anderen präklusions- und rügebezogene Regelungen. Je klarer der Entwurf festlegt, wann Einwendungen vorzubringen sind und unter welchen Voraussetzungen sie später noch geltend gemacht werden können, desto wichtiger wird die saubere Fristen- und Einwendungssteuerung auf Seiten der Vorhabenträger und Kommunen. Der Gesetzesentwurf definiert nunmehr, dass erstmalige Einwendungen im Rechtsbehelfsverfahren als missbräuchlich oder unredlich einzustufen sind, wenn sie dem Kläger bereits im Verwaltungsverfahren bekannt waren und er sie bewusst erst vor Gericht geltend macht, oder wenn er die Möglichkeit zur Beteiligung im Verwaltungsverfahren nicht genutzt hat. Der Begriff Einwendungen umfasst dabei insbesondere den Vortrag anerkannter Umweltvereinigungen.

Zur Beschleunigung der Gerichtsverfahren sollen die Gerichte den Beteiligten mit der Zustellung der Klagebegründung künftig eine Frist zur Äußerung setzen. Betroffen hiervon sind insbesondere die Behörden auf Beklagtenseite, die die Erstellung von Klageerwiderungen in ihrer Arbeitsorganisation noch stärker priorisieren müssen. Die bereits bestehende Klagebegründungsfrist von zehn Wochen wird beibehalten.

3. Wegfall der aufschiebenden Wirkung bei Infrastrukturprojekten

Eine der bedeutsamsten Änderungen für die Praxis: Widerspruch und Anfechtungsklage gegen Entscheidungen über Infrastrukturprojekte haben künftig keine aufschiebende Wirkung mehr. Vorhabenträger können ihre Projekte damit auch während eines laufenden Rechtsstreits weiter vorantreiben. Den Betroffenen bleibt allerdings die nach dem deutschen Prozessrecht stets bestehende Möglichkeit, gerichtlich die Anordnung der aufschiebenden Wirkung nach § 80 Abs. 5 VwGO zu beantragen. Erstaunlich ist in diesem Zusammenhang, dass die Entwurfsbegründung nicht auf die Neuregelung eingeht. Hier wird die Entwicklung im Gesetzgebungsverfahren noch genauer zu beobachten sein.

4. Immobilienwirtschaft: Auswirkungen auf Projekt- und Transaktionssicherheit

Für die Immobilienbranche betrifft die Novelle vor allem die Projektentwicklungsphase und Transaktionen. In der Entwicklung steigen die Anforderungen an Genehmigungsreife und streitfeste Unterlagen, um Klagerisiken zu minimieren. Technische Gutachten, Variantenbetrachtungen und artenschutzrechtliche Bewertungen müssen frühzeitig und konsistent eingebunden werden. In der Transaktion rückt die Legal Due Diligence stärker auf umweltprozessuale Risiken: Ist die Zulassungsentscheidung UmwRG-relevant? Wurden Beteiligungs- und Bekanntmachungsanforderungen eingehalten? Bestehen anhängige oder naheliegende Rechtsbehelfe? Entsprechende Findings prägen Kaufpreis, Garantien und Closing-Bedingungen.

Für Betreiber und Bestandshalter bedeutet die prozessuale Fehlerfolgenlösung zugleich Chancen: Bestehende Genehmigungen mit randständigen Verfahrensmängeln lassen sich unter Umständen nachbessern, ohne den Bestand zu gefährden.

5. Kommunen: Steuerungsfähigkeit sichern, Verfahrensqualität erhöhen

Kommunen stehen doppelt in der Verantwortung: als Planungsträger in der Bauleitplanung und als Genehmigungs- oder Trägerbehörde in sonstigen umweltrelevanten Verfahren. Die Novelle legt den Schwerpunkt auf rechtsstaatlich robuste Verfahren. Praktisch heißt das, die kommunalinterne Koordination zwischen den beteiligten Ämtern zu intensivieren, die Beteiligungsformate – auch digital – verlässlich auszugestalten und die Abwägungsdokumentation nachvollziehbar zu strukturieren. Wichtig ist zudem ein Risikomanagement für Rechtsbehelfe: Wer ist klagebefugt? Welche Verfahrensschritte sind angreifbar? Wie wird auf Eilanträge reagiert, ohne Projekte vollständig zu blockieren? Welche Heilungsmöglichkeiten bestehen im anhängigen Verfahren?

Gerade mit Blick auf Wohnungsbau, Nachverdichtung und klimaneutrale Quartiere ist die Verfahrensstabilität ein Standortfaktor. Ein vorausschauender Umgang mit den Anforderungen des UmwRG – von der Scoping-Phase über die Öffentlichkeitsbeteiligung bis zur Beschlussfassung – verkürzt im Ergebnis die Projektlaufzeiten.

6. Strategische Empfehlungen für die Praxis

Für Vorhabenträger empfiehlt sich ein gleichermaßen vorausschauendes Handeln: relevante umweltrechtliche Themen früh identifizieren, belastbar dokumentieren und im Verfahren sichtbar adressieren. Ein besonderer Hebel liegt in der Qualität der Begründung und der Kohärenz der Unterlagen über alle Fachthemen hinweg. Wo das UmwRG gerichtliche Heilungsoptionen eröffnet, sollten Nachbesserungspfade bereits im Projekt- und Genehmigungsdesign mitgedacht werden.

III. Ausblick: Mehr Klarheit – und mehr Verantwortung

Der Gesetzentwurf wurde dem Bundesrat und dem Bundestag zur Beratung zugeleitet. Da es sich vor allem um die Umsetzung völker- und unionsrechtlicher Vorgaben handelt, ist zu erwarten, dass der Gesetzesentwurf im Wesentlichen unverändert verabschiedet wird.

Die UmwRG-Novelle vom 21.01.2026 verspricht Rechtssicherheit durch Präzisierung. Zugleich wächst die Verantwortung der Akteure, die Verfahren inhaltlich und organisatorisch so aufzustellen, dass sie der gerichtlichen Kontrolle standhalten. Für die Immobilienwirtschaft und Kommunen bedeutet das kein Mehr an Formalismus um seiner selbst willen, sondern eine Investition in Planungs- und Bestandsstabilität.

Wer Projekte mit Umweltrelevanz plant, sollte die finale Fassung der Novelle zeitnah in seine Prozesslandkarten, Due-Diligence-Standards und Musterunterlagen integrieren. So werden Chancen aus klareren Regeln nutzbar, während Anfechtungsrisiken beherrschbar bleiben. In einem Marktumfeld, das schnellen Wohnungsbau, Transformation von Beständen und resiliente Infrastrukturen erfordert, ist das UmwRG damit weniger Hürde als Kompass: Es zeigt den Weg zu robusten Entscheidungen, die ökologisch tragfähig sind und wirtschaftliche Umsetzung ermöglichen.

Die Bundesregierung hat zudem angekündigt, ergänzend zum vorliegenden Gesetzentwurf durch weitere Initiativen auf europäischer Ebene bis Ende des ersten Quartals 2026 auf eine Vereinfachung des Umweltverbandsklagerechts und des Verfahrensrechts hinzuwirken. Im Gespräch sind unter anderem eine Stichtagsregelung und die Wiedereinführung der materiellen Präklusion. Kurzfristig sind daher weitere Änderungen in diesem Rechtsbereich zu erwarten.