OLG Karlsruhe - Keine Obergrenze für Umlage von Wartungskosten

In Gewerberaummietverträgen ist es gängige Praxis, die Wartungskosten für technische Anlagen im Rahmen der Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Eine Begrenzung erfolgt dabei durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot, welches der Mieter im Rahmen seines Anspruchs auf Belegeinsicht prüfen kann. Letztlich profitiert der Mieter als Gebäudenutzer vor allem von einer ordnungsgemäßen Wartung der technischen Anlagen und der damit verbundenen möglichst störungsfreien Nutzung von u. a. Heizung, Lüftung und Klimatisierung.

Seit einigen Jahren greift ein großer Textilfilialist diese etablierte Vertragspraxis systematisch an verschiedenen Standorten deutschlandweit an. Er erwirkte Entscheidungen des OLG Brandenburg (Urteil vom 5. April 2022, Az. 3 U 144/20) sowie des KG Berlin (Urteil vom 1. Dezember 2022, Az. 8 U 50/21), wonach die Umlage von Wartungskosten im Rahmen der Nebenkosten nur dann wirksam sein soll, wenn sie jährlich gedeckelt wird. Bereits das LG Kempten folgte dieser Rechtsansicht nicht (vgl. Blogbeitrag vom 22.05.2024). Nunmehr hat das OLG Karlsruhe in einem aktuellen Urteil vom 27. März 2026 (Az. 4 U 102/24) ausdrücklich anders entschieden als das OLG Brandenburg und das KG Berlin und eine sogenannte Kappungsgrenze für Wartungskosten abgelehnt.

BGH - Zentrale Grundsätze zur Umlage von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten im Gewerberaummietrecht

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB umfassen die Pflichten des Vermieters grundsätzlich sämtliche Maßnahmen, die erforderlich sind, um dem Mieter während der gesamten Vertragsdauer den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewährleisten – das heißt sowohl Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten als auch Wartungs-, Pflege- und Reinigungsarbeiten. 

Nach ständiger BGH-Rechtsprechung und in Abweichung vom gesetzlichen Regelungsregime können die Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten auf den Gewerberaummieter umgelegt werden, sofern dies in einem zumutbaren Rahmen erfolgt – typischerweise mit einer Kostenbegrenzung auf einen festen Prozentsatz der Jahresmiete. Die in der Rechtsprechung und Literatur überwiegend vorgeschlagene Kostenobergrenze liegt bei 8 bis 10 % der Jahresmiete.

Der Grund für dieses Erfordernis: Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten betreffen die Behebung von Substanzmängeln, die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehen, sowie die Beseitigung von Schäden, die durch Dritte verursacht wurden. Dem Mieter würden damit in Abweichung vom gesetzlichen Leitbild Pflichten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind oder in seiner Risikosphäre liegen – finanzielle Risiken also, die er weder verursacht hat noch beeinflussen kann. 

Der BGH hat in mehreren Entscheidungen Klauseln für unwirksam erklärt, die „Kosten der Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen" ohne Kostenobergrenze auf den Mieter umlegten. Ob diese Grundsätze auch auf Klauseln übertragbar sind, die ausschließlich Wartungskosten betreffen, war jedoch bislang höchstrichterlich nicht entschieden und wird in Literatur und obergerichtlicher Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt. 

OLG Karlsruhe – Eine überzeugend begründete Gegenposition

Wartungskosten als (fiktive) Betriebskosten – kein Leitbildverstoß

Seit der überraschenden Entscheidung des OLG Brandenburg vom 5. April 2022 (Az. 3 U 144/20) und des Kammergerichts Berlin (Urteil vom 1. Dezember 2022, Az. 8 U 50/21) vertreten vereinzelte Oberlandesgerichte die Auffassung, dass auch für Klauseln, die isoliert Wartungskosten auf den Gewerberaummieter umlegen, eine betragsmäßige Obergrenze entsprechend der BGH-Rechtsprechung zu Instandhaltungskosten erforderlich sei. Zuletzt entschied dies das OLG München (Urteil vom 12. Februar 2026, Az. 14 U 1880/25 e) und das OLG Rostock (Urteil vom 6. März 2025, Az. 3 U 68/23). Beide Urteile sind nicht rechtskräftig, sondern in der Revision beim Bundesgerichtshof.

Das OLG Karlsruhe sieht dies anders und formuliert eine detailliert begründete Gegenposition. Damit schließt sich der Senat einer früheren Entscheidung des OLG Frankfurt an (Urteil vom 16. Oktober 2015, Az. 2 U 216/14). Wartungskosten sind wiederkehrende Kosten und zeichnen sich dadurch durch eine gewisse Planbarkeit aus. Sie unterscheiden sich grundlegend von der Unvorhersehbarkeit einer plötzlichen Reparatur. Folglich ist eine Obergrenze schlicht nicht erforderlich.

Der Karlsruher bzw. am Außensenat in Freiburg ansässige Senat stützt seine Entscheidung auf eine zentrale Unterscheidung: Wartungskosten sind – anders als Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten – eher als Betriebskosten im Sinne der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 BetrKV einzuordnen. Bestimmte Wartungskosten, etwa für Heizung und Warmwasserversorgung, werden sogar im Katalog des § 2 BetrKV aufgeführt und sind damit per Gesetz als Betriebskosten „legaldefiniert“.”

Im Wohnungsmietrecht können Wartungskosten nach § 556 BGB vollständig und ohne Deckelung auf den Mieter umgelegt werden. Das zeigt: Eine Umlage ohne Deckelung ist vom Gesetzgeber so vorgesehen. Für gewerbliche Mietverhältnisse gilt § 556 BGB zwar nicht direkt. Jedoch ist gerade das Gewerberaummietrecht nach der Intention des Gesetzgebers weniger streng zu regulieren als das Wohnraummietrecht. Zudem schützt das Wirtschaftlichkeitsgebot auch den Gewerbemieter vor überzogenen Forderungen.

Wartungskosten sind kalkulierbar – kein unbeherrschbares Risiko

Das Gericht betonte einen weiteren wichtigen Unterschied: Wartung bedeutet regelmäßige Prüfung und Pflege – etwa ob die Heizung funktioniert oder die Lüftung sauber läuft. Das dient der Vorbeugung, nicht der Reparatur. Anders bei Instandhaltungskosten: Dort geht es um die Beseitigung von Mängeln, Abnutzung oder Schäden durch Dritte. Solche Kosten sind schwer kalkulierbar. Wartungskosten hingegen lassen sich gut planen – das Risiko für den Mieter ist daher deutlich geringer.

Hinzu kommt: Der Mieter ist durch das Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt. Der Vermieter darf nur Kosten umlegen, die tatsächlich erforderlich sind. Gelingt beispielsweise der Nachweis einer wirtschaftlichen Wartung nicht, muss der Vermieter den Mieter ggf. von den überschießenden Kosten freistellen.

Kein schädlicher Summierungseffekt – die tatsächlichen Kosten im Blick

Besondere Beachtung verdient die Prüfung des sogenannten Summierungseffekts. Die Klägerin hatte argumentiert, eine unbegrenzte Wartungskostenumlage führe in Zusammenschau mit der auf 10 % begrenzten Instandhaltungskostenumlage zu einer unangemessenen Gesamtbelastung. Das OLG Karlsruhe wies dieses Argument zurück – und zog dabei einen aufschlussreichen Vergleich: Die tatsächlich umgelegten Wartungs- und Instandhaltungskosten lagen nur bei etwas mehr als der Hälfte der Kostenobergrenze von 10 % der Jahresmindestmiete.

Selbst wenn man die Wartungskosten hypothetisch in die 10 %-Grenze einrechnen würde, wäre diese nicht überschritten worden. Darin sei eine Bestätigung zu sehen, dass die vertragliche Gestaltung den Mieter nicht unangemessen belastet. 

Der Meinungsstreit: OLG Karlsruhe gegen die Mehrheit

Mit seiner Entscheidung stellt sich das OLG Karlsruhe bewusst gegen die derzeitige Mehrheitsmeinung in der obergerichtlichen Rechtsprechung und im Schrifttum. Die Gegenansicht – vertreten unter anderem vom OLG München (Urteil vom 12. Februar 2026, Az. 14 U 1880/25 e), dem OLG Rostock (Urteil vom 6. März 2025, Az. 3 U 68/23), dem Kammergericht Berlin (Urteil vom 1. Dezember 2022, Az. 8 U 50/21) und dem OLG Brandenburg (Urteil vom 5. April 2022, Az. 3 U 144/20) – geht davon aus, dass auch eine isolierte Umlage von Wartungskosten ohne Kostenobergrenze den Mieter unangemessen benachteiligt. Diese Gerichte sehen Wartungskosten als Teil der dem Vermieter obliegenden Erhaltungslast und möchten die Rechtsprechung des BGH zum Erfordernis einer Kostenobergrenze für Instandhaltungskosten auf reine Wartungskostenklauseln übertragen.

Das OLG Karlsruhe und weitere Gerichte – darunter das OLG Frankfurt (Urteil vom 16. Oktober 2015, Az. 2 U 216/14) sowie Teile der Literatur – betonen hingegen den qualitativen Unterschied zwischen Wartungs- und Instandhaltungskosten: Wartungskosten seien kalkulierbar, wiederkehrend und nicht mit den unvorhersehbaren Risiken behaftet, die eine Kostenbegrenzung bei Instandhaltungskosten notwendig machten. 

Auswirkungen auf die Praxis

Die Entscheidung des OLG Karlsruhe bestätigt, dass eine sorgfältige Trennung von Wartungskosten einerseits und Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten andererseits in separaten Vertragsklauseln sinnvoll und geboten ist. Werden Wartungskosten isoliert und klar definiert auf den Mieter umgelegt, besteht nach Auffassung des OLG Karlsruhe kein Erfordernis einer Kostenobergrenze. Zugleich zeigt der Fall, dass der sachliche Anwendungsbereich der Klausel präzise formuliert sein muss: Nur Kosten, die tatsächlich „Gebäudetechnik" im Sinne der Klausel betreffen, sind umlagefähig. 

Im Rahmen laufender Vertragsverhandlungen empfiehlt es sich, verstärkt darauf zu achten, ob der Mietvertrag zwischen Wartungs- und Instandhaltungskosten differenziert. Zudem sollten diejenigen technischen (Gemeinschafts-)Anlagen konkret bezeichnet werden, deren Wartungskosten auf den Mieter umgelegt werden sollen. Auf diese Weise ist für die Vertragsparteien hinreichend erkennbar, mit welchen Wartungskosten sie grundsätzlich zu rechnen haben.

Ausblick: Der BGH wird entscheiden

Das OLG Karlsruhe hat die Revision zum Bundesgerichtshof ausdrücklich zugelassen. Gegen die Entscheidung des OLG München vom 12. Februar 2026, Az. 14 U 1880/25 e, ist die Revision bereits eingelegt worden. Damit steht eine höchstrichterliche Klärung in Aussicht, die den seit Jahren bestehenden Meinungsstreit zwischen den Oberlandesgerichten auflösen dürfte. Über den weiteren Verlauf der Revision wird FPS weiter berichten.