Baugesetzbuch-Upgrade: Erste Analyse

Auf das am 30.10.2025 in Kraft getretene „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ (BGBl. I 2025, 257) soll jetzt in Gestalt des „Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts“ der 2. Teil der großen BauGB-Novelle folgen. Die Bundesregierung hat hierzu am 27.5.2026 einen Regierungsentwurf vorgelegt, der nach derzeitiger Planung am 1.1.2027 in Kraft treten soll.

Die Novelle zielt im Wesentlichen auf Verfahrensbeschleunigung, Anpassung des Städtebaurechts an eine veränderte Sicherheitslage und die Folgen des Klimawandels, Erleichterung von Wohnraumschaffung und eine Stärkung der kommunalen Eingriffsinstrumente des besonderen Städtebaurechts.

Erleichterte Wohnraumschaffung

Auf Ebene der Raumordnung wird eine neue Regelung zum regionalen Wohnraumbedarf als Grundsatz der Raumordnung aufgenommen (§ 2 Abs. 2 Nr. 3 S. 1 ROG n. F.). Hiermit soll eine überörtliche Koordinierung der gemeindlichen Planung zur Deckung des regionalen Wohnraumbedarfs erfolgen. 

Auf Ebene der kommunalen Bauleitplanung wird die Zweckbestimmung der Bauleitplanung ausdrücklich auf die Schaffung bezahlbaren Wohnraums erweitert (§ 1 Abs. 5 S. 1 BauGB n.F.). Weiterhin soll bei der Aufstellung eines Bebauungsplans in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 201a BauGB) künftig ein überragendes öffentliches Interesse an der Schaffung von Wohnraum mitsamt der dazugehörigen Folgeinfrastrukturen in der jeweiligen Abwägung als vorrangiger Belang zu berücksichtigen sein (§ 1 Abs. 7a BauGB n.F.). 

Im Bereich der Festsetzungsmöglichkeiten sollen die Gemeinden in Kerngebieten künftig auch festsetzen können, dass diese dem Wohnen dienen (§ 7 Abs. 1 S. 2 BauNVO n. F.). Hierdurch soll auf die bisherige Schwierigkeit reagiert werden, dass zwar auch bislang Wohnnutzung in Kerngebieten zulässig ist, dies allerdings nur, solange die allgemeine Zweckbestimmung des Kerngebiets, nämlich die Unterbringung von Handelsbetrieben sowie zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur, gewahrt wird. Hierdurch soll den Gemeinden mehr Spielraum bei der Kerngebietsfestsetzung eingeräumt und insbesondere auch die Umnutzung aufgegebener Büro- und Gewerbeflächen in Kerngebieten in Wohnnutzung erleichtert werden.

Digitaler und schneller

Das Verfahren wird vollständig digital ausgestaltet. Der Standard „XPlanung“ wird bundesweit verbindlich vorgegeben. Die Entwürfe der Bauleitpläne sind künftig im Internet zu veröffentlichen und über ein zentrales Landesportal zugänglich zu machen. Auch die Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung wird ausschließlich digital durchgeführt; Stellungnahmen sind grundsätzlich elektronisch zu übermitteln. Alternative analoge Zugangsmöglichkeiten werden nur noch für solche Personen eingeräumt, die aus nachweislich persönlichen Gründen nicht digital teilnehmen können. 

Die Gemeinden können zur Beschleunigung Künstliche Intelligenz bei der Vorbereitung von Planentwürfen und bei der Auswertung von Stellungnahmen einsetzen. Zudem werden Verfahrensfristen eingeführt: Das Bauleitplanverfahren soll innerhalb von zwei Jahren abgeschlossen werden. Ein Online-Ampelsystem informiert die Öffentlichkeit fortlaufend über den Verfahrensstand. 

Grüne Städte als Reaktion auf den Klimawandel

Die Klimaanpassung wird als eigenständiger Grundsatz der Bauleitplanung gestärkt, unter anderem durch Berücksichtigung von Klimaanpassungskonzepten, Starkregenvorsorgekonzepten und Hitzebelastungskarten. Mit dem neuen § 135e BauGB wird eine Wiederherstellungssatzung eingeführt, die der Umsetzung der EU-Wiederherstellungsverordnung 2024/1991 dient. Gemeinden in städtischen Ökosystemgebieten können damit Vorgaben zur Sicherung und Steigerung von Grünflächen und Baumüberschirmung treffen. Neu eingeführt wird auch ein Versiegelungsfaktor, mit dem Gemeinden die maximal zulässige Wasserundurchlässigkeit je Quadratmeter festsetzen können. Ein Bonus für Grün- und Retentionsdächer soll Anreize für wassersensible Stadtentwicklung schaffen. Gebiete mit erheblichem Klimaanpassungsbedarf können künftig als Sanierungsgebiete ausgewiesen werden. 

Ausweitung kommunaler Vorkaufsrechte 

Im Bereich der kommunalen Vorkaufsrechte wurde ein klarstellender § 24 Abs. 1a BauGB n. F. aufgenommen, der die BGH-Rechtsprechung zu „kaufähnlichen Vertragsgestaltungen“ – ergo Umgehungsgeschäften – explizit auch für die öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechte für anwendbar erklärt. Daneben soll ein Vorkaufsrecht auch bei baulichen Mängeln, statt wie bisher nur bei – schwieriger feststellbaren – städtebaulichen Missständen ausgeübt werden können (§ 24 Abs. 1 Nr. 8 BauGB n. F.). Für derartige „Schrottimmobilien“ soll zudem ein Vorkaufsfall auch bei einem Kauf von Rechten nach dem WEG vorliegen, wenn dies in einer entsprechenden Satzung von der Gemeinde festgelegt wird. 

Der Ausschlussgrund nach § 26 Abs. 1 Nr. 4 BauGB soll künftig im Bereich einer Milieuschutzsatzung nicht greifen, wenn zukünftige satzungswidrige Nutzungsabsichten zu erwarten sind. Hiermit wird auf die folgenreiche Entscheidung des BVerwG zur engen Auslegung des § 26 Abs. 1 Nr. 4 BauGB reagiert (BVerwG, Urt. v. 9.11.2021 – 4 C 1.20). Zudem soll bei Vorliegen einer separaten Satzung künftig auch die Verpflichtung zur Einbringung von Grundstücken in eine Gesellschaft ein Erwerbsrecht auslösen (§ 28a BauGB n. F.), um bislang regelmäßig nicht erfasste „Share-Deals“ in den Anwendungsbereich der §§ 24 ff. BauGB einzubeziehen. Die im Referentenentwurf noch vorgesehene Erweiterung der kommunalen Vorkaufsrechte zur Extremismus- und Kriminalitätsbekämpfung ist hingegen im Regierungsentwurf nicht mehr enthalten.

Erleichtertes Vorgehen gegen Schrottimmobilien 

Neben der genannten Erweiterung im Bereich der kommunalen Vorkaufsrechte sollen der Gemeinde auch weitere Instrumente im Kampf gegen Schrottimmobilien an die Hand gegeben werden. 

Vor Erlass eines Bau- oder Instandsetzungsgebots kann die Gemeinde künftig nach eigenem Ermessen von einer langwierigen Erörterung und Beratung absehen und diese durch eine Anhörung (§ 28 VwVfG) ersetzen (§ 175 Abs. 1 S. 3 BauGB n. F.). Eine Ersetzung soll beispielsweise in Betracht kommen, wenn die betroffenen Eigentümer schon länger Kenntnis über die Handlungsabsichten der Gemeinde haben oder weitere Verzögerungen im Einzelfall für die Umgebung nicht mehr hinnehmbar sind. 

Weiterhin soll durch die Novelle sichergestellt werden, dass der Eigentümer einer Schrottimmobilie kommunale Maßnahmen nicht dadurch behindern kann, dass er erforderliche Genehmigungen nicht beantragt (§ 177 Abs. 6 BauGB n. F.). 

Flankierend werden die Betretungsrechte der Gemeinde zur Sachverhaltsermittlung erweitert (§ 209 Abs. 3 S. 1 BauGB n. F.) und es wird geregelt, dass Rechtsbehelfe gegen städtebauliche Gebote im Zusammenhang mit Schrottimmobilien keine aufschiebende Wirkung haben (§ 212a Abs. 3 BauGB n. F.).

Als ultima ratio soll künftig auch eine Enteignung zu Gunsten der Gemeinde oder eines bauwilligen Dritten möglich sein, wenn einem bestandskräftigen Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot keine Folge geleistet wird (§§ 85 Abs. 1 Nr. 8 u. 87 Abs. 3 S. 2 BauGB n. F.). 

Verteidigung und Zivilschutz mitdenken

Als Reaktion auf die veränderte Sicherheitslage stärkt der Entwurf die Berücksichtigung von Verteidigungsbelangen auf allen Planungsebenen. Im Bauplanungsrecht wird die Festsetzungsmöglichkeit für Schutzräume in Bebauungsplänen eingeführt. Die Landes- und Bündnisverteidigung wird als Belang im Außenbereich ausdrücklich benannt. Im Raumordnungsrecht wird die Verteidigungsfähigkeit Deutschlands als zu sicherndes Ziel verankert. 

Ein neuer Grundsatz in § 2 Abs. 2 Nr. 7 ROG bestimmt, dass Siedlungs-, Freiraum- und Infrastrukturen so zu gestalten sind, dass ihre Resilienz gewährleistet ist – einschließlich der Prüfung von Redundanzen und der Sicherung von Standorten für militärische und zivile Verteidigung. Es werden Ermächtigungsgrundlagen für Bundesraumordnungspläne zur Unterstützung der Belange der Verteidigung sowie zum Schutz vor Hochwasser- und Niedrigwasserereignissen geschaffen. Bei der Abwägung in Raumordnungsplänen ist den Belangen der militärischen und zivilen Verteidigung besonderes Gewicht beizumessen. 

Fazit 

Der Entwurf reagiert auf wesentliche städtebauliche Herausforderungen des Jahres 2026. Er wird die Kommunen vor neue Aufgaben stellen, gibt ihnen aber auch sinnvolle Werkzeuge in die Hand. Es bestehen gute Chancen, dass dieses Upgrade mittel- und langfristig zu spürbaren Verbesserungen in den Städten und Gemeinden führt.