Gesetz für einfaches Bauen (GEB): Was ist neu?

Am 12.5.2026 hat der Berliner Senat dem Abgeordnetenhaus den Entwurf für  das Gesetz für einfaches Bauen vorgelegt. Der Senatsentwurf enthält Änderungsvorschläge für die Bauordnung für Berlin, das Berliner Denkmalschutzgesetz, das Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch und das Landesorganisationsgesetz. Zentrales Anliegen des Entwurfs ist es, den Wohnungsbau schneller, effizienter und kostengünstiger zu machen, um dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum in Berlin leichter schaffen zu können. 

Berlin braucht bis 2040 nach aktuellen Prognosen mindestens 222.000 neue Wohnungen, um bestehende Defizite auszugleichen und ausreichend Wohnraum für die stetig wachsende Bevölkerung Berlins zu schaffen. Der Senat verfolgt daher das Ziel, jährlich 20.000 neue Wohnungen zu schaffen, davon 5.000 Sozialwohnungen. Neben langwierigen Planungs- und Genehmigungsverfahren sind hohe  Baukosten ein wesentlicher Faktor, der der Zielerreichung dabei bislang Jahr für Jahr im Wege steht. 

Die jetzige Novelle knüpft an das Schneller-Bauen-Gesetz (SBG) vom 22.12.2024 (GVBl. 2024, S. 614) an und zielt auf eine weitergehende Verschlankung und Vereinfachung des Bauordnungs- und Denkmalschutzrechts zur Baukostensenkung (https://www.parlament-berlin.de/ados/19/IIIPlen/vorgang/d19-3236.pdf). Der Gesetzesentwurf wurde nach erster parlamentarischer Lesung am 26.5.2026 an den Stadtentwicklungsausschuss überwiesen, der in seiner Sitzung vom 8.6.2026 die Annahme des Gesetzes mit kleineren Änderungen empfohlen hat (https://www.parlament-berlin.de/ados/19/IIIPlen/vorgang/d19-3302.pdf). 

Der folgende Beitrag gibt vor diesem Hintergrund einen ersten Überblick zu den wesentlichen Inhalten des Gesetzes für einfaches Bauen (GEB). 

Erleichterungen für den Wohnungsbau

Die rechtlichen Anforderungen insbesondere für Umbau- und Umnutzungen sollen durch verschiedene Änderungen abgesenkt werden. 

Bei Dachgeschossausbauten, Aufstockungen, Umnutzung zu Wohnzwecken oder Wohnungsteilungen soll künftig die Pflicht zur Herstellung eines Kinderspielplatzes entfallen, wenn die Herstellung nur unter sehr großen Schwierigkeiten möglich ist (§ 8 Abs. 4 BauO n. F.). Hierdurch soll die Schaffung von Wohnraum im Bestand erleichtert und kostengünstiger gemacht werden. 

Die Nachrüstpflicht für Kaltwasserzähler soll entfallen (§ 43 Abs. 3 BauO n. F.). 

Weiterhin soll die generelle Pflicht zur Herstellung eines Abstellraums für jede Wohnung  entfallen. Es soll künftig genügen, wenn barrierefrei zugängliche Abstellräume für Rollstühle/Rollatoren etc. vorhanden sind (§ 48 Abs. 2 BauO n. F.).

Die bereits bestehenden Vereinfachungen für Umnutzungen, Dachgeschossausbau und Aufstockungen zur Wohnraumschaffung sollen durch die §§ 48 Abs. 5 bis 7 BauO n.F.  neu geordnet und ausgeweitet werden.  Im Bereich der brandschutzrechtlichen Anforderungen sollen nochmals weitergehende Erleichterungen hinzukommen, u. a. für notwendige Treppen, Treppenräume und Flure. Die Erleichterungen für Maßnahmen an bestehenden Gebäude werden um den Wärme-, Schall- und Erschütterungsschutz erweitert (§ 48 Abs. 5 BauO n. F.). Für Dachgeschossausbauten und Aufstockungen um ein Geschoss werden brandschutzrechtliche Erleichterungen von Anforderungen an die neuen Bau- und Gebäudeteile separat geregelt (§ 48 Abs. 6 BauO n. F.). Die erstmalige Aufstockung um ein Geschoss und der Dachgeschossausbau werden zudem hinsichtlich der Abstandsflächen privilegiert (§ 48 Abs. 6 S. 3 BauO n.F. bzw. nach Empfehlung des Stadtentwicklungsausschuss § 6 Abs. 12 BauO n. F.). 

Für zweigeschossige Aufstockungen werden ebenfalls nochmals separate brandschutztechnische Erleichterungen und die Voraussetzungen, unter denen diese in Anspruch genommen werden können, definiert (§ 48 Abs. 7 BauO n. F.). 

Optionale Schlusspunkttheorie

Künftig soll die Prüfung der Bauaufsicht auf Antrag des Bauherrn auf das gesamte öffentliche Recht ausgeweitet werden können und die Baugenehmigung als Schlusspunkt das Verfahren abschließen ( § 71 Abs. 1 S. 4 BauO n. F.). Hierdurch soll dem Bauherrn die Möglichkeit eingeräumt werden, im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nicht nur eine beschränkte Prüfung durchführen zu lassen, sondern das gesamte relevante Recht zur Prüfung zu stellen. Die Baugenehmigung soll – wenn gewünscht – den Schlusspunkt des Verfahrens darstellen und weitere Genehmigungen miteinschließen. 

Weitere Verfahrensbeschleunigung- und Vereinfachung

Es wird klargestellt, dass ein Grundstück im Sinne der BauO dem Grundstücksbegriff des BGB entspricht („Baugrundstück gleich Buchgrundstück“). Zudem wird daran anschließend die Vereinigungsbaulast definiert, womit klargestellt wird, dass ein Grundstück auch aus mehreren aneinandergrenzenden Grundstücken bestehen kann, wenn durch Baulast gesichert ist, dass alle baulichen Anlagen auf den Grundstücken das öffentliche Recht einhalten, als wären sie  ein einheitliches Grundstück (§ 2 Abs. 13 S. 2 BauO n. F.). Hierdurch soll insbesondere für Großvorhaben eine Entbürokratisierung und schnellere Antragstellung ermöglicht werden. 

Im Bereich der Behördenbeteiligung soll eine gesetzliche Stellungnahmefrist von einem Monat gelten. Äußert sich die beteiligte Behörde binnen eines Monats nach Eingang der vollständigen Antragsunterlagen nicht, gilt ein erforderliches Einvernehmen als hergestellt bzw. eine erforderliche Stellungnahme als abgegeben (§ 69 Abs. 2 S. 6 BauO n. F.).Hierdurch sollen Verfahrensverzögerungen durch ausstehende Stellungnahmen minimiert werden. 

Die Einwendungsfrist im Rahmen der Nachbarbeteiligung soll von zwei auf einen Monat verkürzt werden, um das Verfahren in Anlehnung an die Musterbauordnung, die ebenfalls nur eine einmonatige Stellungnahmefrist einräumt, zu beschleunigen (§ 70 Abs. 1 S. 2 BauO n. F.). 

Genehmigungsfreistellung im Denkmalschutz

Im Denkmalschutzgesetz soll eine Verordnungsermächtigung eingeführt werden, die der Senatsverwaltung erlaubt, einen Katalog denkmalschutzrechtlich genehmigungsfreier Maßnahmen zu erlassen (§ 11b DSchG  n. F.). Hierdurch soll für Maßnahmen, die den Denkmalwert weder beeinträchtigen noch gefährden, eine Verwaltungsvereinfachung und Entlastung von Eigentümerinnen und Eigentümern eintreten. 

Erleichterungen im Bereich erneuerbarer Energien und Landesverteidigung

Zuletzt sind verschiedene Vereinfachungen im Bereich erneuerbarer Energien und für Vorhaben der Landesverteidigung vorgesehen. 

Bestandteile von Windenergieanlagen mit CE-Kennzeichnung werden hinsichtlich der bereits im Kennzeichnungsverfahren geprüften Fragestellungen aus dem Anwendungsbereich der BauO herausgenommen (§ 1 Abs. 2 S. 1 Nr. 8 BauO n. F.). Hierdurch werden die Vorgaben der Maschinenrichtlinie – MLR umgesetzt, wonach die Mitgliedstaaten Aspekte, die bereits durch CE-Kennzeichnung und Konformitätserklärung geprüft wurden, keinem weiteren nationalen Genehmigungsverfahren unterwerfen dürfen.  

Die Modernisierung und der Ersatz von Anlagen zur Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Energien (Repowering) wird genehmigungsfreigestellt (§ 62 Abs. 1 Nr. 2 BauO n. F.). 

Künftig sollen alle Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien bei der Bemessung von Abstandsflächen an bestehenden Gebäuden und Neubauten außer Betracht bleiben, solange sie selbst keine zusätzlichen Abstandsflächen auslösen (§ 6 Abs. 7 BauO n. F.). 

Für Anlagen nach der Erneuerbare-Energien-Richtlinie wird eine Entscheidungsfrist von einem Jahr geregelt, nach deren Ablauf eine Genehmigungsfiktion eintritt (§ 63 Abs. 2 BauO n. F.)

In der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen ist zudem eine weitreichende Bereichsausnahme für Vorhaben der Landesverteidigung (§ 61a BauO n. F.) vorgesehen. 

Fazit 

Der Gesetzesentwurf sieht vielfältige sinnvolle Vereinfachungs- und Beschleunigungsmaßnahmen vor, die insbesondere im Bereich der Umnutzung und des Bauens im Bestand bei Dachgeschossausbauten und Aufstockungen zu spürbaren Erleichterungen führen können. Hierzu müssen die teilweise zu vage und überkompliziert gefassten Regelungen in der Praxis handhabbar gemacht und pragmatisch angewendet werden. Für Vorhabenträger und Behörden bestehen hier gleichermaßen Entlastungspotentiale, die durch eine zielführende Abstimmung und Anwendung genutzt werden sollten. Damit die aufgezeigten Potentiale genutzt werden können, braucht es jetzt einen zügigen Gesetzesbeschluss vor Ablauf der aktuellen Legislatur im Herbst. Nach jetzigem Stand wird mit einem Inkrafttreten noch im Sommer gerechnet.