Förderprogramm "Gewerbe zu Wohnen": Bund fördert Umnutzung
Seit dem 01.07.2026 können für die Umnutzung von Gewerbeimmobilien zu Wohnraum Mittel aus dem Förderprogramm "Gewerbe zu Wohnen" beantragt werden. Der Beitrag gibt einen Überblick das neue Förderprogramm, das sich an private Investoren und kommunale Auftraggeber richtet.
1. Umnutzung als Chance für klimaverträgliche Wohnraumschaffung
Der Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD bekennt: "Wohnen wollen wir für alle Menschen bezahlbar, verfügbar und umweltverträglich gestalten". Ein Mittel Die Umnutzung brachliegender Büro- und Gewerbeimmobilien kann hierzu beitragen. Studien beziffern das Potenzial auf bis zu 152.000 Wohnungen allein durch Umnutzung von Büroflächen in den sieben größten deutschen Städten.
Neben technisch-architektonischen Fragen bestehen vielfältige rechtliche Herausforderungen. Eine Umnutzung führt grundsätzlich zum Entfall des Bestandsschutzes; die neue Wohnnutzung muss dem geltenden Bauplanungs- und Bauordnungsrecht entsprechen. Planungsrechtlich ermöglichen die neuen Bau-Turbo-Regelungen der §§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3a und b, 246e BauGB weitreichende Abweichungen zugunsten des Wohnungsbaus, wenn die Gemeinde zustimmt. Bauordnungsrechtlich greifen die Länder das Thema durch Privilegierungen auf: Hessen hat mit dem "Baupaket I" Erleichterungen eingeführt (z. B. kein Kinderspielplatz, kein Aufzug, niedrigere Raumhöhen zulässig). NRW plant die Streichung der verbindlichen Anwendung der anerkannten Regeln der Technik, wodurch ca. 90 % der baukostentreibenden DIN-Normen entfallen sollen. Zudem sehen die Bauordnungen der Länder vermehrt Regelungen zum „erweiterten Bestandsschutz“ bei Umnutzungen vor.
Trotz dieser Erleichterungen bleiben Umnutzungsvorhaben aufgrund hoher Baukosten oft wirtschaftlich schwer umsetzbar.
2. Bezuschussung durch das Förderprogramm "Gewerbe zu Wohnen"
Um hier einen wirtschaftlichen Anreiz zu setzen, wurde das Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ ins Leben gerufen. Die Förderung richtet sich nach einer Förderrichtlinie (siehe Webseite des BMWSB) und den allgemeinen Regelungen für Förderprogramme des Bundes.
Die Prüfung und Abwicklung der Förderung ist der KfW übertragen.
Die KfW hat die Rahmenbedingungen in einem Merkblatt (Zuschuss Nr. 266) weiter konkretisiert und stellt dieses gemeinsam mit den Antragsformularen hier zum Abruf zur Verfügung.
a) Antragsberechtigte:
Antragsberechtigt ist (unabhängig von der Rechtsform) jeder Investor bzw. „Auftraggeber […], der ein oder mehrere Nichtwohngebäude oder Teile von solchen Gebäuden zu Wohnraum umbauen möchte“, mit Ausnahme von Bund, Ländern und politischen Parteien (Kommunen sind also grds. antragsberechtigt).
b) Gegenstand und Voraussetzungen:
Förderfähig ist der Umbau von nicht zu Wohnzwecken genutzten Bestandsgebäuden oder Gebäudeteilen zu Wohnraum, wobei durch den Umbau mindestens eine neue Wohneinheit entstehen muss. Neu geschaffene Wohneinheiten müssen in den Anwendungsbereich des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) fallen. Nicht förderfähig sind folglich reine Erweiterungen bestehender Wohnflächen (ohne Schaffung einer neuen Wohneinheit).
Eine beispielhafte Aufzählung der förderfähigen Kosten hat die KfW im Rahmen ihrer Informationen zum Förderprogramm zusammengestellt (siehe Merkblatt - Zuschuss Nr. 266).
Im Übrigen gelten insbesondere die folgenden Voraussetzungen:
(1) Antragstellung vor dem Vorhabenbeginn
Ein Vorhabenbeginn vor der Förderungszusage der KfW ist nicht zulässig, sodass die Beantragung und Verwendung der Fördermittel möglichst frühzeitig geplant werden sollte.
(2) Energetische Sanierung
Alle geförderten Wohneinheiten müssen einen bestimmten energetischen Mindeststandard nach den sog. „Effizienzhaus-Stufen“ erreichen. Hierzu ist ein/e Energieeffizienz-Experte/in aus der sog. Expertenliste für Förderprogramme des Bundes zu beteiligen. Erleichterungen gelten für Gebäude, die bereits über eine Energieversorgung mit einem bestimmten Anteil Erneuerbarer Energien (oder einen Wärmenetzanschluss) verfügen und für Gebäude, bei denen in den letzten fünf Jahren eine neue Heizung in Betrieb genommen wurde.
Die Kosten für die energetische Sanierung sind nicht unmittelbar als förderfähige Kosten anrechenbar, können aber parallel aus anderen Förderprogrammen gefördert werden, etwa durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude / Wohngebäude (BEG WG).
(3) Bestandsgebäude zur Wohnnutzung
Zum Zeitpunkt der Antragstellung muss der Bauantrag für das Gebäude mindestens fünf Jahre zurückliegen. Das geförderte Objekt muss nach Abschluss des Vorhabens für mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken genutzt werden.
(4) Höhe der Förderung
Sind die Voraussetzungen erfüllt, wird ein Zuschuss von bis zu 30 % der förderfähigen Kosten berechnet auf maximal 100.000 Euro pro geschaffener Wohneinheit gewährt – also maximal 30.000 Euro Förderung pro Wohneinheit.
Es gelten die allgemeinen EU-beihilferechtlichen „de-minimis-Grenzen“, sodass (inklusive anderer Förderprogramme und Unterstützungsleistungen) ein maximaler Zuwendungsbetrag von 300.000 EUR in drei Jahren (je Förderungsempfänger) zu berücksichtigen ist.
c) Nachweise und Auszahlung:
Nach Abschluss des Umbaus sind ein Sachbericht und ein Energieeffizienznachweis durch den/die o.g. Experten/in vorzulegen. Die Nachweise zur Durchführung sind spätestens 54 Monate nach der Förderungszusage vorzulegen; danach verfällt der Zuschuss im Regelfall. Die förderfähigen Kosten sind durch eine bauvorlageberechtigte Person zu bestätigen.
Nach Prüfung der Unterlagen erfolgt die Auszahlung durch die KfW.
3. Zusammenfassung / Ausblick
Angesichts der erweiterten rechtlichen Spielräume und der neuen Zuschussmöglichkeiten lohnt sich eine Prüfung, ob Umnutzungsprojekte in Betracht kommen. FPS unterstützt ganzheitlich bei der bau- und fördermittelrechtlichen Umsetzung, insbesondere um Rückforderungsrisiken proaktiv zu vermeiden.
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