Berlin entdeckelt*

Am 15. April 2021 wurde der einstimmig ergangene Beschluss des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG 2 BvF1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20) vom 25. März 2021 zur Verfassungswidrigkeit des MietenWoG Bln (Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin) veröffentlicht: Die Nichtigkeit des Berliner Mietendeckels ist besiegelt.

Als sei es nie gewesen?

Nichtigkeit heißt, es ist nie dagewesen: Von nun an ist die Vermietung von öffentlich-rechtlich nicht gebundenen Wohnungen auch in Berlin wieder „frei“ in den Grenzen der Mietpreisbremse nach §§ 556 d BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) möglich. Mieten dürfen nach §§ 557 ff. BGB erhöht werden.

Die Nichtigkeit wirkt über das Inkrafttreten des Gesetzes am 23. Februar 2020 hinaus bis zum Stichtag am 18. Juni 2019 zurück. Waren Mietregelungen unter ausdrücklicher Maßgabe der Gültigkeit des Mietendeckels getroffen worden, fallen sie ohne weiteres fort als hätte es sie nicht gegeben.

Nicht geforderte oder nicht angenommene, laut Mietendeckel überhöhe Beträge können sofort nachgefordert werden, sofern hierauf nicht verzichtet worden war. Die Zahlung von Mieterhöhungen kann rückwirkend zum Erhöhungstag verlangt werden, wenn die Mietanpassung nach BGB wirksam vereinbart oder erklärt worden war, sog. „Schattenmiete“. War eine solche Regelung unterblieben, kann der Nachteil nicht mehr aufgeholt werden. Berlin haftet für Ausfälle infolge der Beachtung des verfassungswidrigen Gesetzes nicht.

Berlin ohne Kompetenz

Berlin darf als einzelnes Bundesland keine von §§ 535 ff BGB abweichenden Regelungen für das Wohnraummietrecht treffen, auch wenn diese bloß innerhalb Berlins gelten sollen. Denn die Befugnis für die Gesetzgebung in diesem Bereich obliegt nach dem Grundgesetz dem Bund. Der Bund hat mit §§ 556 bis 561 BGB insbesondere Miethöheregelungen für Wohnungen abschließend geregelt. Dass der Landesgesetzgeber in Berlin ein Bedürfnis für weitergehende Bestimmungen sieht, ändert hieran nichts.

Mietrecht ist Privatrecht ist Bundessache

Auch dass Berlin den Mietendeckel als Verbotsgesetz mit behördlichen Vollzugsinstrumenten und Bußgeldvorschriften ausgestaltet hatte, verfängt nicht. Denn Zielrichtung des Gesetzes war die Regulierung der grundsätzlich privatautonom bleibenden Mietverträge zwischen privaten Vermietern und Mietern (Bürgerliches Recht). Insbesondere bei dem grundsätzlichen Konstrukt der Miete als verhandelbarem Austauschverhältnis zwischen Privaten – Wohnung gegen Zahlung – hatte es bleiben sollen. 

Öffentliche Wohnungswirtschaft

Ob sich Berlin für einen weiterreichenden Übergang in die staatliche Wohnraumbewirtschaftung entscheidet, wird in den nächsten Wochen zu beobachten sein: Die Debatte zur Enteignung großer Vermieter wird durch das Scheitern des Mietendeckels angeheizt.

Die Enteignung würde dazu führen, dass die Last der Mietenbegrenzung in die öffentliche Hand genommen, der Mangel verstaatlicht werden würde. Bereits jetzt íst den sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften von Berlin auferlegt, auf die Nachzahlung des mieterseitig durch den Mietendeckel Ersparten zu verzichten.

Härtefall Mieter

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen geht von etwa 40.000 bedürftigen Haushalten in Berlin aus, die den Wegfall des Mietendeckels nicht aus eigener Kraft bewältigen können und gibt über die Investitionsbank Berlin (IBB) Überbrückungshilfen aus.

Denn ohne umgehenden und vollständigen Ausgleich der Differenz droht der Verlust der Wohnung, weil der Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs kündbar ist. Vertrauen auf die Wirksamkeit des Mietendeckels entschuldigt den säumigen Mieter nicht. Allenfalls eine Schonfristzahlung binnen zweier Monate nach Erhebung der Räumungsklage kann die Kündigung unwirksam machen.

Der Vermieter wird sich wegen ihres engen Anwendungsbereichs nicht auf die Kündigungssperrfrist des § 569 Abs. 3 BGB verweisen lassen müssen: Weder handelt es sich bei dem Wegfall des Mietendeckels um eine Mieterhöhung noch geht der Nachzahlungspflicht ein Zahlungsurteil voraus. Da jedoch nicht ausgeschlossen ist, dass Amtsgerichte dem von der BVerfG-Entscheidung überraschten Mietern eine gewisse Reaktionsfrist zugestehen wollen, sollte – dem Gebot von Treu und Glauben folgend – der fraglichen Kündigung eine Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung vorausgehen.

Fazit

Das BVerfG hat mit seiner Entscheidung den seit Juni 2019 andauernden Schwebezustand beseitigt und für Klarheit gesorgt. Ob der Mietendeckel auf Bundesebene kommt, wird von den Mehrheiten nach der Bundestagswahl abhängen.

* Der Beitrag bezieht sich auf den Artikel der Autorin vom 29. Oktober 2019 zur Einführung des Mietendeckels in Berlin „Berlin gedeckelt“