Begrenzung der Umlage von Wartungskosten?

Zu den Urteilen OLG Brandenburg, 05.04.2022, 3 U 144/20 und KG, 01.12.2022 – 8 U 50/21 vs. LG Konstanz, 10.05.2024, Az. 8 O 22/23 KfH

Die Urteile des OLG Brandenburg und des Kammergerichts Berlin haben insbesondere bei Vermietern von Einkaufszentren und sonstigen hochtechnisierten Flächen für Aufregung gesorgt. Diese Rechtsprechung könnte dazu führen, dass weder Wartungskosten noch Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (so OLG Brandenburg) in Bestandsmietverhältnissen auf Gewerbemieter umlegbar sind, sondern diese vom Vermieter übernommen werden müssen. Das Landgericht Konstanz hat dagegen argumentiert und hält Wartungskosten weiterhin in voller Höhe für umlegbar.

Zu allen drei Urteilen kam es, weil ein großer Textilfilialist seit einigen Jahren systematisch bundesweit gegenüber seinen Vermietern die Nebenkostenabrechnungen angreift und versucht, die Argumentation des BGH zur Begrenzung von Instandhaltungskosten auch auf Wartungskosten zu übertragen.

In Allgemeinen Geschäftsbedingungen von Gewerberaummietverträgen können Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nur bis zu einem bestimmten Maximalbetrag auf den Mieter umgelegt werden, üblich sind insoweit 10 % der Jahresnettokaltmiete. In aller Regel sind Wartungskosten in den AGB der bisher üblichen Gewerberaummietverträge nicht gedeckelt. 

Urteile OLG Brandenburg, 05.04.2022, 3 U 144/20 und Kammergericht Berlin, 01.12.2022 – 8 U 50/21

Das OLG Brandenburg und das Kammergericht Berlin haben in ihren Urteilen aus dem Jahr 2022 zugunsten dieses Mieters entschieden, dass die Umlage von Wartungskosten ohne Begrenzung nach oben unwirksam ist und der Vermieter daher diese Kosten tragen muss. Das OLG Brandenburg hat darüber hinaus entschieden, dass dies auch die Umlage der Instandhaltungskosten, obwohl entsprechend der bisherigen Übung gedeckelt, unwirksam macht, und letztendlich auch diese Kosten der Vermieter tragen muss.

Urteil des Landgerichts Konstanz, 10.05.2024, 
Az. 8 O 22/23 KfH

In einem beachtenswerten Urteil hat sich das Landgericht Konstanz dieser Ansicht nun entgegengestellt und argumentiert gegen die Urteile des OLG Brandenburg und des Kammergerichts Berlin: Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung umfassen möglicherweise auch Kosten, die durch schuldhaftes Verhalten Dritter entstehen, sie sind außerdem nicht abschätzbar und für den Mieter nicht im Voraus kalkulierbar. Dagegen stehen die Kosten der Wartung im Zusammenhang mit der dem Mieter gewährten Nutzungsmöglichkeit eines technisch ausgerüsteten Gewerbeobjekts. Diese Kosten sind zudem auch der Höhe nach jedenfalls im Groben überschaubar und begrenzt. Die Umlage von Wartungskosten ist daher wirksam.

Streitfrage geklärt? 

Die Argumentation des LG Konstanz deckt sich mit der jahrzehntelangen Übung bei der Formulierung von Gewerberaum-Mietverträgen und der Auffassung der ganz herrschenden Literatur, sowie einem älteren Urteil des OLG Frankfurt a.M. aus dem Jahr 2015. Ob dieses Verfahren dem BGH Anlass geben wird, die Streitfrage zu klären, ist abzuwarten, zunächst steht in Karlsruhe die Berufungsinstanz, zum dortigen Oberlandesgericht, offen.