Security Token Offering und PropTech

Erstmals hat die BaFin im Februar 2019 ein sog. Security Token Offering (STO) erlaubt. Angesichts dieser Überwindung aufsichtsrechtlicher Hürden wird das erste Real Estate-STO nicht lange auf sich warten lassen. Die schon jetzt mit PropTech erreichbaren Effizienz-, Zufriedenheits- und Reichweitengewinne dürften sich auch hierbei erzielen lassen.

PropTech – Was ist das eigentlich?

In Anlehnung an den mittlerweile geläufigen Begriff „FinTech“ ist „PropTech“ ein Akronym gebildet aus den englischen Begriffen „Property“ und „Technology“. Es beschreibt die Verwendung von Technologien insbesondere zur Digitalisierung der Immobilienwirtschaft.

Weltweit sind die Investitionen in PropTech-Startups zwischen 2011 und 2016 von 164 Mio. EUR auf 2.360 Mio. EUR gestiegen. Im Jahre 2017 wurden schon 10.600 Mio. EUR in PropTech-Startups investiert.

Der mögliche Anwendungsbereich reicht vom Immobilien-, Hypotheken- und Darlehensmanagement über Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter bis zur Immobilienentwicklung und Projektsteuerung. Auch die vorgelagerte Suche, Beratung und Vermittlung von Immobilien ist mitumfasst.

Durch die Anwendung von PropTech können Prozesse effizienter gestaltet werden, um so Zeit- und Verwaltungsaufwand zu sparen. Online können Investoren, Mieter usw. potentiell weltweit angesprochen werden. Zudem kann die Verwendung des eigenen Produkts für den Nutzer vereinfacht und damit die Zufriedenheit erhöht werden.

Security Token Offering – Was hat das mit Immobilien zu tun?

„Security Token Offering“ bedeutet das Anbieten von wertpapierähnlichen Token. Security Token sind quasi Coupons, die dem Erwerber wertpapiergleiche Rechte vermitteln. Die vermittelten Rechte und die einzelnen Übertragungen bilden Informations-„Blocks“, die wiederum in einer „Chain“ gespeichert werden. So wird eine auf allen teilnehmenden Rechnern gespeicherte Erwerbshistorie über die entsprechenden Rechte abgebildet.

Großes Potential birgt die Tokenisierung von Immobilienfonds und -finanzierungen. Denn zum einen ist der Handel mit Token im Gegensatz zum traditionellen Handel dezentral organisiert. Eines Intermediärs bedarf es also nicht mehr, wodurch Transaktionskosten eingespart werden. Dies und die niedrige Einstiegsschwelle dürften Real Estate-Token auch für Kleinanleger attraktiv machen. Zum anderen wird durch Verwendung der Blockchain-Technologie die grenzüberschreitende Reichweite und die Liquidität der Fondsanteile erhöht. Denn die Token können schneller, günstiger und potentiell 24/7 von überall auf der Welt gehandelt werden.

Was macht gerade die Immobilienwirtschaft so interessant für STO?

Der Wert des weltweiten Immobilienbestands betrug Ende 2017 247 Bio. EUR, das ist das Dreieinhalbfache des damaligen globalen Bruttosozialprodukts. Zum Vergleich: Das Gesamtvolumen aller weltweit gehandelten Aktien betrug im selben Jahr 75 Bio. EUR. Immobilien sind damit die mit Abstand am weitesten verbreitete Anlageklasse.

Durch Real Estate-STO können somit potentiell Profite am größten Anlagemarkt der Welt erwirtschaften werden. Dabei haben sie gegenüber herkömmlichen Anbietern neben einem Kostenvorteil den bereits genannten Vorteil einer weltweiten und allzeitigen Zugänglichkeit.

Digitalisierung des Immobilieninvestments möglich

Das jüngst genehmigte STO zeigt, dass das vormals gefürchtete Aufsichtsrecht keine unüberwindbare Hürde ist. Die Kosten für erforderliche Beratung und die rechtssichere Erstellung eines Wertpapierprospekts können mittlerweile durch die zukünftigen Einnahmen gerechtfertigt werden. Die ersten Real Estate-STO sind damit machbar geworden.