BauGB Novelle: Antwort auf „die soziale Frage unserer Zeit“?

Die Wohnraumknappheit insbesondere in städtischen Ballungsgebieten stellt eine der großen sozialen Fragen unserer Zeit dar¹. Aufgrund steigender Immobilienpreise wird es für große Teile der Gesellschaft zunehmend schwierig, bezahlbare Miet- und Eigentumswohnungen zu finden. Im Koalitionsvertrag wurde deshalb 2018 das Ziel von 1,5 Mio. Wohnungen bis 2021 festgeschrieben. Nach langem Ringen zwischen den Koalitionsparteien wurde nun am 07.05.2021 das „Baulandmobilisierungsgesetz“ vom Deutschen Bundestag verabschiedet. Der folgende Beitrag stellt im Überblick zentrale Neuerungen dar und bewertet diese hinsichtlich ihres voraussichtlichen Nutzens zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums. 

Zentrale Neuerungen und Bewertung

Sektoraler Bebauungsplan

Erste zentrale Neuerung ist die Einführung eines neuen sektoralen Bebauungsplantyps für den Wohnungsbau (§ 9 Abs. 2 d BauGB n.F.). Hierdurch können im unbeplanten Innenbereich insbesondere Flächen für den sozialen Wohnungsbau festgesetzt werden. Die Wirksamkeit der bis Ende 2024 befristeten Regelung wird von der zügigen Planung und insbesondere der Akzeptanz der potenziell eingeschränkten Eigentümer:innen abhängen.

Erweiterung des Vorkaufsrechts

Der Anwendungsbereich des Vorkaufsrechts wurde auf geringfügig bebaute Grundstücke erweitert und es wurde klargestellt, dass die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ein die Vorkaufsrechtsausübung rechtfertigender Allgemeinwohlbelang sind. Für „Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt“ wurde zudem ein neues Satzungsvorkaufsrecht geschaffen. Die Ausübungsfrist wurde auf drei Monate verlängert und der Vorkaufspreis soll künftig nach dem Verkehrswert beziffert werden, was eine Preisdämpfung zu Gunsten der Kommunen bewirkt. Vorkaufsrechte können die kommunale Grundstücks- und Wohnungspolitik bei der Schaffung bezahlbaren Wohnraums für breite Schichten unterstützen. Die Ausübung erfordert jedoch auch bei einem Vorkauf zum Verkehrswert viele Haushaltsmittel, die gerade in Zeiten der Corona-Krise nur begrenzt vorhanden sein dürften. Dieses Problem wird auch die Erweiterung des Anwendungsbereichs nicht beheben.

Erleichterte Nachverdichtung

Erleichterungen hat es im Bereich des Wohnungsbaus gegeben. Es wurde klargestellt, dass die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ein eine Befreiung rechtfertigender Allgemeinwohlgrund sind (§ 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Zudem wurde für „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten“ die Möglichkeit geschaffen, im Einzelfall mit Zustimmung der Gemeinde von den Festsetzungen des Bebauungsplans ohne Berücksichtigung der Grundzüge der Planung zu befreien (§ 31 Abs. 3 BauGB). Dies ermöglicht z.B. Befreiungen von Maßfestsetzungen für Nachverdichtungsmaßnahmen, ohne dass eine aufwendige Planänderung notwendig wird. Im unbeplanten Innenbereich kann künftig bei der Errichtung baulicher Anlagen zu Wohnzwecken vom Einfügenserfordernis auch in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden (34 Absatz 3a BauGB). Die bisherigen starren Maßobergrenzen des § 17 BauNVO wurden als Orientierungswerte ausgestaltet, wodurch insgesamt eine höhere Bebauungsdichte ermöglicht wird. Im Außenbereich wird die Umnutzung ehemaliger landwirtschaftlicher Anlagen in Wohngebäude erleichtert (§ 35 IV BauGB). Durch die neu in die BauNVO aufgenommene Gebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ soll schließlich ein besseres Nebeneinander von Wohnen und insbesondere landwirtschaftlicher Nebenerwerbsnutzung ermöglicht werden (§ 5a BauNVO).

Erweiterung des Baugebots

Zentrale Änderungen hat es darüber hinaus im Bereich des kommunalen Baugebots gegeben. Klargestellt wurde, dass ein die Ausübung rechtfertigender „dringender Wohnbedarf“ insbesondere in „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“ vorliegt (§175 Abs.2 S.2 BauGB). Hier kann künftig eine Bebauung mit Wohngebäuden angeordnet werden, wenn nach dem Bebauungsplan eine Wohnnutzung zulässig ist (§ 176 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). In diesem Zuge wurden auch eine Abwendungsmöglichkeit bei besonderer persönlicher Betroffenheit (§ 176 Abs. 3 S.2 BauGB), sowie ein kostensparendes Übernahmerecht der Gemeinde zu Gunsten kommunaler Wohnungsbaugesellschaften eingeführt (§ 176 Abs. 4 S.2 BauGB). Bislang haben Baugebote kaum praktische Auswirkungen, da die Ausübung regelmäßig mit langwierigen Gerichtsverfahren und hohen Kosten verbunden ist, was viele Gemeinden von der Anwendung des eingriffsintensiven Instruments abhält. Über dieses strukturelle Defizit wird voraussichtlich auch die Novelle nicht hinweghelfen.

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Bis zuletzt stark umkämpft war der neue § 250 BauGB. Dieser enthält einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Hierdurch sollen Verdrängungsprozesse durch vermehrte Umwandlung verhindert werden. Die Landesregierungen werden gem. § 201 a BauGB ermächtigt, durch Rechtsverordnung die maßgeblichen Gebiete zu bestimmen. Nicht erfasst sind Immobilien mit bis zu 5 Wohnungen, wobei die Landesregierungen eine hiervon abweichende „Bagatellgrenze“ (3-12 Wohnungen) festlegen können. Eine Umwandlungsgenehmigung ist zu erteilen, wenn einer der Genehmigungstatbestände vorliegt. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn dies zur Deckung eines ausreichenden Angebots an Mietwohnungen erforderlich ist. Hier spricht vieles dafür, dass die Regelung nicht in die Kompetenz des Bundes für das „Bodenrecht“ (Art. 74 I Nr. 18 GG), sondern die der Länder für das „Wohnungswesen“ fällt. Damit droht, analog zum „Mietendeckel“-Beschluss des BVerfG, eine Nichtigkeitserklärung unter umgekehrten Bedingungen (Länder- statt Bundeskompetenz).

Fazit

Um es in Anlehnung an Horst Seehofer zu sagen: Die Schaffung bezahlbaren Wohnraums bleibt die „soziale Frage unserer Zeit“. Die Novelle beinhaltet neben Erleichterungen für die Nachverdichtung häufig reine Klarstellungen und Erweiterungen zu Regelungen, deren Anwendung in der Praxis bislang begrenzt war. Statt der eher kleinteiligen Novelle wäre eine stärkere Erleichterung der Bebauung im städtischen Raum, wie sie etwa die nicht im Gesetz enthaltene „Experimentierklausel“ in der TA-Lärm mit sich gebracht hätte, wünschenswert gewesen. 

¹Zitat Horst Seehofer: „Wohnen ist die soziale Frage unserer Zeit“ https://www.bmi.bund.de/SharedDocs/kurzmeldungen/DE/2020/01/kongress-bauen.html).