Baugenehmigung ohne Baulast? Wenn genehmigt nicht gleich gesichert ist

Was nützt eine Baugenehmigung, wenn ein Vorhaben auf nachbarliches Eigentum angewiesen ist und diese Grundlage später wegfällt? Mit dieser Frage befasst sich eine aktuelle Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin (Beschluss vom 17.12.2025 – VG 19 L 401/25).

Der Fall zeigt anschaulich, warum eine Baugenehmigung allein keine hinreichende Absicherung bietet, wenn ein Nutzungskonzept auf der Mitbenutzung fremden Eigentums beruht. In der Praxis ist dies keineswegs selten. Die Entscheidung verdeutlicht: Ohne öffentlich-rechtliche Sicherung durch Baulast und zivilrechtliche Flankierung durch Dienstbarkeit kann ein genehmigtes Vorhaben faktisch scheitern.

Hintergrund 

Ausgangspunkt des Streits war eine in den 1990er-Jahren erteilte Baugenehmigung für ein Gewerbeobjekt. Dessen Rettungswegkonzept beruhte auf Türöffnungen in einer gemeinsamen Brandwand zum Nachbargrundstück. Der zweite Rettungsweg führte über das benachbarte Treppenhaus.

Jahrzehnte später plante der Nachbar, diese Öffnungen dauerhaft zu schließen. Damit stand der zweite Rettungsweg in Frage, was die Nutzbarkeit des Gebäudes erheblich beeinträchtigt hätte.

Die ursprüngliche Genehmigung enthielt insoweit eine aufschiebende Bedingung: Die Nutzung sollte durch eine Baulast zu Lasten des Nachbargrundstücks gesichert werden. Zwar deuteten historische Aktenhinweise auf eine Verpflichtungserklärung der damaligen Nachbareigentümerin hin, doch fehlte es sowohl an einer wirksamen Eintragung im Baulastenverzeichnis als auch an der gesetzlich erforderlichen Form der Erklärung.

Eine Grunddienstbarkeit zugunsten des betroffenen Grundstücks bestand ebenfalls nicht. Vor diesem Hintergrund wandte sich die Eigentümerin im Eilverfahren gegen einen späteren bauaufsichtlichen Nachtrag zur Nachbarbaugenehmigung, der die Schließung der Öffnungen genehmigte, und begehrte die Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs.

Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts

Das Verwaltungsgericht Berlin wies den Eilantrag zurück.

Eine öffentlich-rechtliche Sicherung bestehe nicht und damit auch keine schutzfähige Rechtsposition der Antragstellerin. Eine Baulast, die die Duldung der Öffnungen in der Brandwand und die Nutzung des Treppenhauses gesichert hätte, sei unstreitig nie in das Baulastenverzeichnis eingetragen worden.

Eine bloße Verpflichtungserklärung aus den 1990er-Jahren genüge nicht. Nach Auffassung des Gerichts entsteht eine Baulast nicht bereits mit der Erklärung, sondern erst mit der wirksamen Eintragung. Hinzu kam die Formstrenge der Berliner Bauordnung. Weder ließ sich das Vorliegen einer formgerechten Verpflichtungserklärung sicher feststellen, noch wäre eine formunwirksame Erklärung überhaupt eintragungsfähig gewesen.

Aktenvermerke oder Rekonstruktionsversuche könnten eine fehlende Form und Eintragung nicht ersetzen.

Mangels öffentlich-rechtlicher Sicherung bestehe auch keine nachbarrechtliche Abwehrposition gegen den genehmigten Nachtrag. Dass die Schließung der Öffnungen die Ausnutzbarkeit der ursprünglichen Baugenehmigung beeinträchtigen könne, begründe keinen Anspruch, die Nutzung des Nachbargrundstücks dauerhaft zu erzwingen.

Eine Baugenehmigung verschaffe keinen Rechtsanspruch auf die Mitbenutzung fremden Eigentums, wenn diese nicht wirksam gesichert ist. Zudem sei die aufschiebende Bedingung der ursprünglichen Genehmigung gerade nicht eingetreten, da die erforderliche Baulast nie wirksam begründet wurde.

Auch ein schützenswertes Vertrauen könne hieraus nicht hergeleitet werden.

Hinzu kam, dass auch eine zivilrechtliche Flankierung via Grunddienstbarkeit vollständig unterblieben war. 

Ohne diese dingliche Sicherung fehlte es an einer dauerhaften, eigentumsbezogenen Absicherung gegen spätere Dispositionen des Nachbarn oder dessen Rechtsnachfolger.

Das Gericht stellte damit klar: Die faktische Angewiesenheit eines Vorhabens auf nachbarliches Eigentum verpflichtet den Nachbarn nicht zur dauerhaften Duldung – es sei denn, diese Duldung ist wirksam öffentlich-rechtlich und/oder zivilrechtlich gesichert.

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung bestätigt eine zentrale – mitunter unterschätzte – Erkenntnis des Bau- und Immobilienrechts: Die Baugenehmigung ist keine Garantie für die Realisierbarkeit eines Vorhabens, wenn dessen Funktionsfähigkeit auf Drittrechte angewiesen ist.

Dies gilt insbesondere bei:

• Rettungswegen
• Abstandsflächenüberbau
• Anleiterflächen
• Zufahrts- und Leitungsrechten
• brandschutzrechtlichen Lösungen über Grundstücksgrenzen hinweg

Was bauaufsichtlich zugrunde gelegt wird, muss durch Baulast gesichert sein. Fehlt die formwirksame Eintragung, besteht die Sicherung rechtlich nicht – selbst dann nicht, wenn alle Beteiligten jahrelang vom Gegenteil ausgegangen sind.

Zugleich zeigt die Praxis: Die Baulast allein genügt nicht. Sie bindet öffentlich-rechtlich, schützt aber nicht die zivilrechtliche Position im Nachbarschaftsverhältnis.

Praktische Handlungsempfehlungen

Bewährt hat sich ein gestuftes Vorgehen:

Bereits in der Konzeptphase sollten sämtliche Abhängigkeiten von fremden Grundstücken identifiziert werden – von Rettungswegen und Anleiterflächen über Brandwände, Anlagenzugänge und Medienführungen bis hin zu Kran- und Baugrubenrechten.

Auf dieser Grundlage ist eine doppelte Sicherung umzusetzen:

• Baulast mit formwirksamer Verpflichtungserklärung und Eintragung
• Dienstbarkeit mit dinglicher Sicherung im Grundbuch

Die Dienstbarkeit sollte klare Regelungen enthalten zu:

• Umfang der Nutzung
• Duldungspflichten
• Instandhaltung
• Kostentragung
• Zutrittsrechten

Baulast, Dienstbarkeit und Genehmigungsauflagen müssen inhaltlich und zeitlich aufeinander abgestimmt sein. Eine Nutzung auf unsicherer rechtlicher Grundlage sollte nicht begonnen werden.

Fazit

Der Beschluss des Verwaltungsgerichts Berlin macht deutlich: „Genehmigt“ bedeutet nicht automatisch „gesichert“.

Wo Vorhaben auf nachbarliches Eigentum angewiesen sind, braucht es eine formwirksame Baulast und – oftmals ebenso entscheidend – eine zivilrechtliche Dienstbarkeit. Die Bauaufsicht verlangt zu Recht die Baulast. Echte Sicherheit entsteht aber häufig erst durch den Doppelschutz.

Wer diese Absicherung nicht frühzeitig und sauber umsetzt, riskiert, dass ein genehmigtes und lange praktiziertes Nutzungskonzept im entscheidenden Moment nicht mehr tragfähig ist – mit erheblichen Folgen für Betrieb, Vermietbarkeit und Wertentwicklung.