Bekämpfung von Geldwäsche – Immobilien zukünftig nicht mehr mit Bargeld, Kryptowerten oder Edelmetallen bezahlbar

Am 01.12.2022 beschloss der Bundestag das zweite Gesetz zur effektiven Durchsetzung von Sanktionen (Sanktionsdurchsetzungsgesetz II).¹ Das Gesetz soll im kommenden Jahr in Kraft treten. Anknüpfend an die im Rahmen des Sanktionsdurchsetzungsgesetzes I eingeführten Maßnahmen soll nun durch strukturelle Verbesserungen die effektive Bekämpfung von Geldwäsche ermöglicht werden. Im Zentrum der Neuerungen steht unter anderem das Verbot, Immobilien mit Bargeld, Kryptowerten oder Edelmetallen zu bezahlen.

Kurz zuvor, nur einen Tag vor der Beschlussfassung, nahm der Finanzausschuss noch eine entscheidende Änderung an dem Gesetzesentwurf vor: Die drohende Rückabwicklung von Immobilientransaktionen wurde verhindert.² Dennoch konnten nicht sämtliche Risiken abgefangen werden.

Hintergrund

Veranlasst durch die außenpolitischen Sanktionen der EU gegen Russland beschloss der Bundestag bereits am 23. Mai 2022 das Sanktionsdurchsetzungsgesetz I. Dieses beinhaltete Änderungen des Außenwirtschafts-, Geldwäsche-, Kreditwesen- und Wertpapierhandelsgesetzes. Hiermit sollten die Aktionsmöglichkeiten der Behörden zur Ermittlung von Geldern und wirtschaftlichen Ressourcen sowie deren Sicherstellung verbessert werden. Darüber hinaus wurde eine strafbewehrte Anzeigepflicht betreffend die sanktionierten Personen normiert.

Das Sanktionsdurchsetzungsgesetz II verfolgt nun den Zweck, die Durchsetzung von Sanktionen auf Bundes- und Landesebene effektiv und einheitlich zu gestalten. Vorgesehen ist die Einrichtung einer Zentralstelle für Sanktionsdurchsetzung auf Bundesebene samt Hinweisannahmestelle. In Zukunft wird diese Teil einer neuen Bundesbehörde zur Bekämpfung von Finanzkriminalität.

Neuerungen bei Immobilientransaktionen

Zukünftige Immobilienerwerbe werden maßgeblich beeinflusst durch Artikel 4 des Sanktionsdurchsetzungsgesetzes II. Dieser sieht wesentliche Änderungen im Geldwäschegesetz vor. Der neu eingefügte § 16a GwG „Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien“ normiert über seinen Titel hinausgehend auch ein erweitertes notarielles Prüfungsverfahren.

Im Einzelnen verbietet der neue § 16a Abs. GwG Bargeld, Kryptowerte, Gold, Platin oder Edelsteine als Gegenleistung bei Rechtsgeschäften, die auf den Kauf oder Tausch von inländischen Immobilien gerichtet sind. Der Erwerb von Anteilen an Gesellschaften, deren Vermögen unmittelbar oder mittelbar eine inländische Immobilie umfasst, unterliegt den gleichen Beschränkungen.

Die Beteiligten an Immobilienrechtsgeschäften trifft eine Nachweispflicht gegenüber der Notarin oder dem Notar dahingehend, dass die Gegenleistung mit anderen Mitteln als Bargeld, Kryptowerten oder Edelmetallen erbracht wurde, § 16a Abs. 2 GwG n.F.. Erforderlich, aber auch ausreichend ist die Vorlage oder Übersendung von (ggf. elektronischen) Kontoauszügen, Überweisungsbelegen oder Zahlungsbestätigungen der beteiligten Bank als Kreditinstitut der Veräußerer- oder Erwerberseite. Die bisher übliche schriftliche Bestätigung des Verkäufers über die Zahlung des Kaufpreises ist daher künftig nicht mehr ausreichend. Auch die schriftliche Bestätigung des Verkäufers, dass die Gegenleistung anders als mit Bargeld, Kryptowerten oder Edelmetallen erbracht wurde, ist ebenfalls nicht ausreichend.

Der Notarin oder dem Notar ist ein Nachweis der Zahlungsmodalitäten zu erbringen. Eine Alternative bietet die Erbringung der Gegenleistung auf ein Anderkonto der Notarin oder des Notars entsprechend § 16a Abs. 5 GwG n.F..

Bis zur Fertigstellung des bundeseinheitlichen Datenbankgrundbuches werden Immobilienangaben von juristischen Personen des Privatrechts und eingetragenen Personengesellschaften im Transparenzregister zugänglich gemacht. Relevante Gesellschaftsänderungen sollen auf diese Weise leichter nachvollziehbar werden. Die Mitteilungspflicht für Vereinigungen mit Sitz im Ausland umfasst nun statt Immobilen- und Anteilsneuerwerben auch Bestandsimmobilien. Die Frist zur Meldung von Bestandsimmobilien an das Transparenzregister läuft bis zum 31.12.2023.

Keinen Eingang in die Gesetzesfassung gefunden hat das ursprüngliche Vorhaben, die Erfüllungswirkung bei Verstößen gegen das Barzahlungsverbot zu verhindern.³ Trotz äquivalenter Gegenleistung wäre der Zahlungsanspruch gegen den Erwerber nicht erloschen. In der Folge hätte ein gesetzlich verankertes dauerhaftes Rückabwicklungsrisiko für jeden potentiellen Immobilienerwerber bestanden. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs wäre nahezu aufgehoben worden.⁴ Vertreter der Notarverbände hatten die ursprünglich angedachte Regelung wegen der daraus resultierenden Rechtsunsicherheit und der extrem weit reichenden Kontrollpflichten heftig kritisiert. Das dauerhafte Risiko von Rückabwicklungen räumte der Finanzausschuss in seiner Sitzung vom 30.11.2022, nur einen Tag vor der Beschlussfassung im Bundestag, aus. Zum Schutz der Rechtssicherheit und des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs bleibt die erfolgte dingliche Eigentumsübertragung von einem Verstoß gegen das Barzahlungsverbot unberührt.

Erweiterung der Notarpflichten

Beschlossen ist demgegenüber die Erweiterung der Notarpflichten im neuen § 16a GwG dahingehend, dass diese zukünftig eine Prüfungsobliegenheit hinsichtlich der Einhaltung des Barzahlungsverbots mit ggfs. anschließender Meldepflicht wegen Verstößen gegen das Geldwäschegesetz gemäß § 43 Abs. 1 GwG trifft.

Das Sanktionsdurchsetzungsgesetz II erlegt die Umsetzung der effektiven Geldwäscheverhinderung den Notarinnen und Notaren auf. Ungeklärt bleiben allerdings sämtliche Einzelheiten der zentralen Schlüssigkeitsprüfung. So beinhaltet § 16a GwG n.F. keine Definition oder Konkretisierung des Umfangs, der Tiefe und Prüfungsschritte der Schlüssigkeitsprüfung, von der letztlich die Effektivität des neuen Verbots des § 16a GwG entscheidend abhängt.⁵ Die Kontrollpflicht der Notarinnen und Notare wurde von zwei Jahren auf ein Jahr verkürzt.

Trotz dieser zeitlichen Verkürzung folgen aus der Statuierung der Kontrollpflichten notarrechtliche Haftungsfragen, deren Praxisauswirkungen aktuell nur vermutet werden können. Fraglich bleibt, welche Haftungsfolgen aus Schlüssigkeitsprüfungen resultieren, die sich im Nachhinein als unzutreffend darstellen. Mangels dargelegter Maßstäbe und Leitlinien für Notarinnen und Notare könnten diese veranlasst werden, zur Vermeidung eigener Haftungsrisiken vorsorglich Meldungen an die FIU vorzunehmen.⁶

Was verändert sich in der Praxis?

Das Sanktionsdurchsetzungsgesetz II reduziert die Möglichkeit des Einsatzes von Bargeld als Zahlungsmittel. Von Relevanz ist dies nicht nur in verfassungsrechtlicher Hinsicht, sondern auch im Kontext der europäischen Rechtsebene. Die Neuerung betrifft inländische und ausländische Investoren gleichermaßen. Insgesamt ist dieser Schritt aber nachvollziehbar und erforderlich, um Geldwäsche entscheidend entgegenzutreten. Zudem werden im Rahmen von Immobilientransaktionen zukünftig zusätzliche Nachweis- und Kontrollpflichten zu beachten sein.

In Zukunft ist Folgendes zu beachten:

• Der Erwerb inländischer Immobilien mittels Bargeld, Kryptowerten und Edelmetallen ist verboten.
• Gesellschaften mit Sitz im Ausland sind bis zum 31.12.2023 verpflichtet, Bestandsimmobilien in Deutschland mittzuteilen. Die bestehende Mitteilungspflicht für Immobilienneuerwerbe wird ergänzt.
• Der Notarin oder dem Notar ist ein Nachweis der Zahlungsmodalitäten zu erbringen. Dieser darf zwar auch durch Banken erfolgen, angesichts einer möglichen eigenen Haftung und mangels gesetzlicher Verpflichtung stellt sich allerdings die Frage, ob viele Banken einen solchen Nachweis überhaupt erteilen werden.⁷ Eine Alternative bietet die Erbringung der Gegenleistung auf ein Anderkonto der Notarin oder des Notars entsprechend § 16a Abs. 5 GwG n.F..
• Ein Kostenposten für den zusätzlichen notariellen Prüfungsaufwand ist nicht vorgesehen. Derzeit ist für die neue Schlüssigkeitsprüfung daher mit keiner zusätzlichen Kostenlast zu rechnen. Zukünftige Ergänzungen sind aber nicht auszuschließen.

¹ BT-Drucks. 20/4326 
² BT-Drucks. 20/4727 
³ BT-Drucks. 20/4326, S. 67 
⁴ Stellungnahme Nr. 64/2022 des DAV zum Sanktionsdurchsetzungsgesetz II, S. 4 
⁵ Stellungnahme Nr. 60/2022 des DAV zum Sanktionsdurchsetzungsgesetz II, S. 5 f. 
⁶ Ebenda. 
⁷ Stellungnahme Nr. 60/2022 des DAV zum Sanktionsdurchsetzungsgesetz II, S. 4