Indexklausel kippt – Geld zurück? BGH verschärft das Risiko bei Indexmieten im Gewerbemietrecht

Mit Urteil vom 11. März 2026 (XII ZR 51/25) hat der XII. Senat des Bundesgerichtshofs ein deutliches Signal für die gewerbemietrechtliche Praxis gesetzt: 

Eine formularmäßig verwendete Indexklausel (Wertsicherungsklausel) kann insgesamt unwirksam sein – und dies nicht nur mit Wirkung für die Zukunft, sondern auch rückwirkend. Hintergrund ist, dass eine solche Klausel neben den Beschränkungen des Preisklauselgesetzes (PrKG) auch einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegt. Hält sie dieser nicht stand, ist sie von Anfang an (ex tunc) unwirksam; bereits geleistete Mieterhöhungen können dann gegebenenfalls vollumfänglich zurückgefordert werden.

Sachverhalt 

Der Entscheidung des XII. Senats lag im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: 

Ende August 2019 schlossen die Parteien einen auf zehn Jahre befristeten Gewerbe-mietvertrag mit Mietbeginn zum 1. September 2019. Darin war vereinbart, dass die Miete für die ersten 24 Monate, d.h. bis zum 31.08.2021, unverändert bleibt. Danach sollte sie entsprechend der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex (VPI) steigen oder fallen, wobei die Klausel zwei Besonderheiten aufwies: 

Zum einen stellte sie als Ausgangswert für die Indexanpassung auf den Indexstand Mai 2017 ab, also auf einen Zeitpunkt, der deutlich mehr als zwei Jahre vor Vertragsschluss und Mietbeginn lag. Zum anderen sah die Klausel eine automatische Mietanpassung vor, knüpfte deren Wirksamkeit im weiteren Verlauf jedoch an eine schriftliche Aufforderung. 

Im Verlauf des Mietverhältnisses kam die Mieterin dem ersten Mieterhöhungsverlangen zunächst nach. Im Rahmen eines weiteren Erhöhungsbegehrens berief sie sich sodann auf die Unwirksamkeit der Indexklausel unter AGB-Gesichtspunkten und forderte die Vermieterin zur Rückzahlung überzahlter Mieten auf. Die geltend gemachten Erhöhungsbeträge erbrachte sie in der Folgezeit unter dem Vorbehalt der Rückforderung.

Entscheidungen der Vorinstanzen 

Das Landgericht Düsseldorf stufte die Klausel als Formularklausel ein und erklärte sie für von Beginn an unwirksam - mit weitreichenden Folgen für die Vermieterin: Die auf der Grundlage der Indexklausel bereits von der Mieterin gezahlten Erhöhungsbeträge sind insgesamt von der Vermieterin zurückzuzahlen.

Das OLG Düsseldorf schloss sich diesem Ergebnis vollumfänglich an und wies die Berufung mit der Erwägung zurück, dass die Klausel nicht nur anhand des Preisklauselgesetzes, sondern auch nach § 307 Abs. 1 BGB zu prüfen sei.

Nach Auffassung des OLG Düsseldorf sei die Klausel sowohl intransparent als auch inhaltlich zu einseitig ausgestaltet und verstoße daher gegen § 307 Abs. 1 BGB, mit der Folge, dass die Klausel als von Anfang an unwirksam zu betrachten ist. 

Im Gegensatz zu einer nach dem Preisklauselgesetz festgestellten Unwirksamkeit, die gemäß § 8 PrKG erst mit rechtskräftiger Feststellung des Verstoßes (ex nunc) und damit gerade nicht rückwirkend gilt, wirkt die nach § 307 Abs. 1 BGB festgestellte Unwirksamkeit nämlich ex tunc, also von Anfang an.

Da die Frage des Verhältnisses von § 8 PrKG zu § 307 BGB für Indexklauseln in langfristigen Gewerberaummietverträgen bislang höchstrichterlich nicht geklärt war, wurde sodann die Revision zum BGH zugelassen.

Urteil des Bundesgerichtshofs

Der BGH hat die von der Vermieterin eingelegte Revision zurückgewiesen und bestätigt, dass eine formularmäßig vereinbarte Indexierungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag nicht nur am Preisklauselgesetz, sondern zusätzlich an den §§ 305 ff. BGB gemessen wird und folglich auch die Rechtsfolge des § 307 Abs. 1 BGB für Indexklauseln gilt. 

Bereits diese Grundentscheidung ist für die Praxis bedeutsam, weil sie – im Einklang mit der OLG-Entscheidung – ausdrücklich klarstellt, dass sich die Wirksamkeitsprüfung von Indexklauseln nicht auf das Preisklauselgesetz beschränkt, sondern daneben eine Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB eröffnet bleibt. 

Zur Begründung stellt der BGH im Wesentlichen auf drei Argumentationslinien ab:

Bereits der Wortlaut des § 8 PrKG spricht gegen ein Verständnis der Norm als abschließende Sperrregelung gegenüber sonstigen Unwirksamkeitsgründen. § 8 PrKG knüpft die Rechtsfolge ausdrücklich an den rechtskräftig festgestellten Verstoß „gegen dieses Gesetz“ – also das Preisklauselgesetz; darin sieht der BGH einen klaren Anhaltspunkt dafür, dass die Vorschrift nur den Preisklauselgesetz‑Verstoß adressiert, nicht aber andere Unwirksamkeitsgründe (insbesondere § 307 BGB).

Auch die Systematik und Entstehungsgeschichte des Preisklauselgesetzes gibt keinen Anlass für die Annahme, der Gesetzgeber habe die AGB‑Kontrolle bei Preisklauseln abschaffen oder in ihren Rechtsfolgen beschneiden wollen. 

Die AGB‑Inhaltskontrolle ist vielmehr ein eigenständiges Schutzregime, das, auch im unternehmerischen Verkehr, die angemessene Risikoverteilung und Transparenz sicherstellen soll. 

Im Übrigen betont der BGH die unterschiedlichen Regelungszwecke des Preisklauselgesetzes einerseits und der §§ 305 ff. BGB andererseits: Das Preisklauselgesetz verfolgt primär stabilitäts‑, preis‑ und währungspolitische Ziele und dient dem öffentlichen Interesse am Schutz vor inflationären Tendenzen. Die AGB‑Kontrolle gemäß §§ 307 ff. BGB prüft dagegen die sachgerechte Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen im konkreten Austauschverhältnis. Daraus folgt, dass schon die Prüfungsmaßstäbe nicht deckungsgleich sind und sich folglich auch die Rechtsfolgen nicht zwangsläufig angleichen lassen. 

Mit Blick auf die konkrete Klausel übernimmt der BGH die vorinstanzlichen Feststellungen, dass diese sowohl intransparent als auch unangemessen benachteiligend ist. 

Diese Annahme stützt das Gericht im Wesentlichen auf zwei Gründe. Als Ausgangswert für die erste Indexanpassung diente der Indexstand Mai 2017, der lange vor Mietbeginn und Vertragsschluss lag. Der BGH schließt sich insoweit der Beurteilung des OLG Düsseldorf an, wonach dieser Umstand zu einer unangemessenen Benachteiligung der Mieterin führt.

Zugleich blieb offen, ob sich die Miete automatisch ändert, also ohne eine entsprechende Aufforderung oder Erklärung einer Partei, oder erst nach schriftlicher Aufforderung; diese Unklarheit verstößt gegen das Transparenzgebot. 

Ausblick und Empfehlungen für die Praxis

Die Entscheidung des BGH hat erhebliche praktische Auswirkungen auf die Gestaltung gewerblicher Mietverträge über sämtliche Asset-Klassen hinweg – sei es im Hotel- und Gastronomiebereich, bei Büroimmobilien oder im Einzelhandel. 

Gerade bei langfristigen Verträgen, in denen Indexklauseln marktüblich sind, wird die inhaltliche Klarheit und systematische Nachvollziehbarkeit der Regelungen künftig noch stärker in den Mittelpunkt rücken. Entscheidend ist eine konsistente und widerspruchsfreie Ausgestaltung der maßgeblichen Parameter, insbesondere hinsichtlich der Bezugspunkte, des Anpassungsmechanismus und des Zeitpunkts des Wirksamwerdens. Unklare oder einseitige Regelungen bleiben rechtlich angreifbar und sind im Zweifel als von Anfang an unwirksam zu betrachten.

Für Vermieter empfiehlt es sich daher, bestehende Vertragsmuster sowie laufende Mietverträge mit entsprechenden Klauseln kurzfristig einer AGB-rechtlichen Kontrolle zu unterziehen.

Für Mieter kann eine Überprüfung sinnvoll sein, ob vereinbarte Indexklauseln wirksam sind und in der Vergangenheit bereits auf der Grundlage einer solchen Klausel geleistete Erhöhungen gegebenenfalls zurückgefordert werden können. Entscheidend wird dabei regelmäßig sein, ob die Klausel als AGB einzuordnen ist und ob sie den Anforderungen des § 307 BGB standhält; denn dann steht – nach der Linie des BGH – nicht eine bloß künftige Korrektur, sondern die Unwirksamkeit von Anfang an im Raum.

Abschließend ist festzuhalten, dass die Anknüpfung an einen Indexstand deutlich vor Vertragsschluss zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters und damit zur Unwirksamkeit der Klausel führen kann. Offen bleibt allerdings, ob der BGH eine Anknüpfung an den Zeitpunkt des Vertragsschlusses – insbesondere bei Projektentwicklungen – generell für zulässig erachtet. Die in der Literatur vertretene und auch vom OLG Düsseldorf zitierte Auffassung in Guhling/Günter, 3. Aufl. 2024, PrKG § 2 Rn. 10, die ein solches Vorgehen für zulässig erachtet, hat der BGH bislang noch nicht ausdrücklich bestätigt. 

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