Mietendeckel: Die Lösung für die Wohnungsnot in Berlin?

Erschwinglicher Wohnraum und eine Entspannung des Wohnungsmarkts – von diesen Phänomenen hat sich Berlin in den letzten Jahren immer weiter entfernt. Der Anstieg der individuell vereinbarten Mietpreise und damit der Mietbelastung verlief unabhängig und deutlich schneller als die Marktentwicklung. In der Vergangenheit führten diese Entwicklungen bereits zu Eindämmungsmaßnahmen (die in der Regel jedoch nicht sehr erfolgreich waren). Man denke nur an die Mietpreisbremse.

Nun soll der sogenannte „Mietendeckel“, ein Berliner Gesetz zur Begrenzung der Miethöhen, den schnell steigenden Mieten entgegenwirken. Am 18. Juni 2019 beschloss der Berliner Senat die Eckpunkte für dieses Berliner Mietengesetz, das für alle nicht preisgebundenen Mietwohnungen mit Ausnahme von Erstvermietungen in Neubauwohnungen gelten soll. Das Gesetz soll im Herbst 2019 verabschiedet werden und zu Beginn des nächsten Jahres in Kraft treten. Es soll rückwirkend zum 18. Juni 2019 gelten. Für den Moment existieren jedoch lediglich folgende Eckpunkte:

Ein Blick auf die konkreten Maßnahmen

Mietenmoratorium

Die wichtigste Maßnahme ist ein fünfjähriges Mietenmoratorium. Dabei sind die Mieten zum Zeitpunkt des Beschlusses am 18. Juni 2019 maßgeblich. Mieterhöhungen sind folglich nicht möglich.

Mietobergrenze

Es wird eine generelle Mietobergrenze eingeführt. Zwar besteht noch keine Festlegung zur Höhe der Mietobergrenze, diese dürfte sich jedoch am Einkommen des Mieters orientieren. Bei Wiedervermietung dürfen die Höhe der vorherigen Vertragsmiete und die Mietobergrenze nicht überschritten werden. Sollte dies doch der Fall sein, dürfen Mieter einen Antrag auf Absenkung stellen. Die Miete wird dann von den Behörden überprüft. Fällt die amtliche Überprüfung positiv aus, wird die Miete auf die zulässige Obergrenze abgesenkt.

Genehmigung von Modernisierungen

Modernisierungen, die zu einer Umlage von maximal 50 Cent pro Quadratmeter auf die Miete führen, müssen lediglich angezeigt werden. Höhere Umlagen sind möglich, müssen aber vorher genehmigt werden.

Bußgeld

Vermieter, die sich nicht an die neuen Regelungen halten, müssen mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro rechnen.

Härtefallregelung: Zum Schutz der Vermieter?

Um der Kritik der Unverhältnismäßigkeit eines solchen Moratoriums entgegenzuwirken, ist eine Härtefallregelung vorgesehen, die für Vermieter gelten soll, die in eine wirtschaftliche Schieflage geraten und die Vereinbarung höherer Mieten erleichtern soll. Jedoch kann nicht außer Acht gelassen werden, dass es eine grundlegende Diskriminierung der Vermieter darstellt, die ihre Preise unter dem Mietspiegel ansetzen oder eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart haben, um ihren Mietern zu Beginn des Mietverhältnisses eine niedrigere Miete zu gewähren, die sich im Laufe der Zeit an den Mietspiegel annähert.

Doch keine Lösung?

Es ist zu bedenken, dass das Bundesland Berlin zum jetzigen Zeitpunkt lediglich Eckpunkte vorgelegt hat. Bislang besteht noch kein Gesetz und das Gesetzgebungsverfahren hat gerade erst begonnen. Im Rahmen dieses Verfahrens werden die Details geklärt und die Kritikpunkte hoffentlich abgewogen und miteinbezogen. Es werden bereits beträchtliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit dieses Gesetzes geäußert, sowohl was die formellen als auch die inhaltlichen Aspekte anbelangt: Worauf begründet das Bundesland Berlin sein Recht, ein solches Gesetz zu verabschieden? Verstößt dieses Gesetz nicht gegen die Rechte von Eigentümern, die sich aus Artikel 14 des Grundgesetzes (GG) ableiten, oder die Rechte von Vermietern gewerblicher Immobilien, die sich aus Artikel 12 GG ableiten? Darüber hinaus ist es fraglich, ob sich die oben beschriebene Situation verbessern wird. Aufgrund der Begrenzung der Kostenumlage bei Modernisierungsmaßnahmen ist mit einem deutlichen Rückgang der Investitionen seitens der Vermieter zu rechnen.

Es bleibt also abzuwarten, ob das Gesetz in der Lage sein wird, sich gegen diese scharfe Kritik zu behaupten. Dennoch weisen diese Eckpunkte die Richtung. Da das Mietrecht und insbesondere die steigenden Mietpreise ein hoch politisches Thema sind (und das parteienübergreifend), sind vergleichbare Vorschläge von den anderen Bundesländern und sogar von der Bundesregierung zu erwarten. Es scheint für die Landesregierungen zudem nicht von Belang zu sein, ob sich dann (auch bereits abgewickelte) Immobilienverkäufe aus wirtschaftlicher Sicht noch lohnen.