Airbnb & Co – Der Anfang vom Ende?

Der EuGH entscheidet: Einschränkung von Vermietung über Airbnb ist rechtens

Rund 15.000 Euro betrug die Geldstrafe für die Eigentümer zweier Studios in Paris, die ihre Wohnung über Airbnb vermieteten, ohne eine erforderliche Genehmigung hierfür einzuholen. Frankreich hatte bereits im Jahr 2016 der Stadt Paris und weiteren Städten mit mehr als 200.000 Einwohnern gestattet, Kurzzeitvermietungen unter eine Genehmigungspflicht zu stellen. Nachdem die Eigentümer im vorliegenden Fall den französischen Kassationshof anriefen , legte dieser den Fall dem EuGH mit der Frage vor, ob das nationale Recht im Einklang mit europäischem Recht stünde. Dies bestätigte der EuGH nunmehr: Ein kommunaler Genehmigungsvorbehalt für Kurzzeitvermietungen ist zulässig und mit dem europäischen Recht vereinbar. Begründet wurde diese Entscheidung damit, dass die Bekämpfung des Mangels an Wohnraum, der längerfristig vermietet wird, einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses darstellt (EuGH Urteil v. 22.09.2020, Rechtssache C-724/18 und C-727/18).

Deutsche Großstädte wie Frankfurt, Berlin, Hamburg etc. ebenfalls betroffen:

Das neue EuGH-Urteil hat auch für die Praxis in deutschen Großstädten erhebliche Konsequenzen. Inzwischen gibt es in zahlreichen deutschen Großstädten ebenfalls kommunale Zweckentfremdungssatzungen, in denen eine Genehmigungspflicht für Kurzzeitvermietungen von Wohnraum beispielsweise über Airbnb angeordnet wird. Zweck solcher Satzungen ist es, die Wohnungsknappheit in Großstädten zu bekämpfen. Schließlich führen Wohnungsengpässe und Mietsteigerungen in deutschen Ballungsgebieten zu einer fortwährend angespannten Lage. Regelmäßig ist auf Grundlage dieser Satzungen die Vermietung von Wohnungen, welche nicht dem „dauerhaften Wohnen“ dienen, ausschließlich mit einer Ausnahmegenehmigung gestattet.

Die Ferienwohnungssatzung der Stadt Frankfurt

Stellvertretend für viele andere Großstädte soll nachfolgend näher auf die Ferienwohnungssatzung der Stadt Frankfurt am Main eingegangen werden, die seit 2018 eine Zweckentfremdung von genehmigtem Wohnraum zur kurzzeitigen Vermietung an Monteure, Geschäftsleute oder Touristen verhindern soll. Soll daher eine Wohnung als Ferienwohnung zeitweilig vermietet werden, ist hierfür eine Genehmigung erforderlich. Die Erteilung einer solchen Genehmigung kann regelmäßig auch an die Beschaffung von Ersatzwohnraum oder Ausgleichszahlungen geknüpft werden.

Zwar wurde in der Literatur, die Frage aufgeworfen, ob diese Zweckentfremdungssatzungen verfassungswidrig sind¹. Die Rechtsprechung ging bislang allerdings von ihrer Verfassungsmäßigkeit aus². Mit dem neuen EuGH-Urteil ist die Frage der Rechtmäßigkeit solcher kommunalen Zweckentfremdungssatzungen damit auf Ebene der EU auch geklärt. Laut des EuGH sind die darin enthaltenen Genehmigungsvorbehalte rechtens und verhältnismäßig. da der von der Genehmigungspflicht betroffene Vermieterkreis dahingehend eingeschränkt wird, dass Wohnungen, die dem Vermieter als eigener Hauptwohnsitz dienen, von der Genehmigungspflicht ausgenommen sind. Damit ist nunmehr ausdrücklich bestätigt: Auch deutsche Vermieter müssen sich unter diesen Voraussetzungen zwingend an die lokalen Regulierungen zur Kurzzeitvermietung von Wohnraum halten und Städte können bei Zuwiderhandlungen gegen die Zweckentfremdung von Wohnungen vorgehen.

Genehmigungspflicht für Vermieter nach der Frankfurter Ferienwohnungssatzung

Eine Genehmigung für die Vermietung von Wohnraum ist nach der Frankfurter Ferienwohnungssatzung immer dann notwendig, wenn (1) ein baurechtlich genehmigter Wohnraum (2) zur wiederholten, nach Tagen oder Wochen bemessenen entgeltlichen Überlassung als Ferienwohnung oder (3) Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen genutzt werden soll.

Die Ferienwohnungssatzung der Stadt Frankfurt findet lediglich auf baurechtlich genehmigten Wohnraum Anwendung. Die Nutzung der Räume als Wohnraum muss überhaupt einmal genehmigt sein, da ansonsten ohnehin bereits mittels bauordnungsrechtlicher Verfügungen wegen formell illegaler Nutzung vorgegangen werden kann. Der Anwendung der Ferienwohnungssatzung bedarf es in diesen Fällen bereits nicht.

Wie unterscheidet man zwischen Ferienwohnungen und einer nur kurzfristigen Wohnnutzung?

Da die Genehmigungsbedürftigkeit davon abhängt, ob der Vermieter seine Räume als Ferienwohnung nutzt und damit zweckentfremdet, stellt sich konsequenterweise die Frage, was der Unterschied zwischen – genehmigungsbedürftiger – Ferienwohnung und einer – zulässigen – kurzfristigen Wohnnutzung ist und wie diese Nutzungsarten voneinander abgegrenzt werden. Diese Abgrenzung ist freilich nicht immer eindeutig.

Eine Wohnraumzweckentfremdung liegt regelmäßig vor, wenn die Unterkunft nicht mehr dem „Wohnen“ dient. Den Begriff des „Wohnens“ umschreibt die Rechtsprechung als „durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts“³. Das Wohnen zeichnet sich dabei insbesondere durch eine „Heimstatt im Alltag“ aus.⁴ Hierbei ist die Abgrenzung oft fließend und muss stets im jeweiligen Einzelfall bewertet werden.

Wann erhält man in Frankfurt die erforderliche Genehmigung

Sofern die gesamte Wohnung dauerhaft als Ferienwohnung genutzt werden soll, muss für eine Genehmigung grundsätzlich entsprechender Ersatzwohnraum durch den Vermieter geschaffen werden. Im Einzelfall kann dies auch durch die Entrichtung einer einmaligen Ausgleichszahlung kompensiert werden. Wird dagegen nur ein Zimmer einer Wohnung oder die gesamte Wohnung nur kurzzeitig – d.h. bis zu acht Wochen im Jahr – als Ferienwohnung genutzt, ist keine Ausgleichsleistung notwendig. Voraussetzung ist jedoch, dass die Wohnnutzung durch den Hauptnutzer weiterhin aufrecht erhalten wird und dieser dort seinen Wohnsitz nachweist. Bei lediglich vorübergehender Nutzung als Ferienwohnung, welche jedoch länger als acht Wochen im Jahr andauert, kann die Genehmigung ausnahmsweise auch gegen die Entrichtung einer monatlichen Ausgleichszahlung erteilt werden⁵.

Hohe Risiken für Vermieter bei Verstößen gegen Genehmigungspflichten

Liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor und holt der Vermieter keine Genehmigung von der Bauaufsichtsbehörde ein, können die Konsequenzen für ihn erheblich sein: Denn Verstöße gegen die Genehmigungspflicht können für Vermieter teuer werden. Bei der ungenehmigten kurzzeitigen Vermietungen von Wohnungen drohen in Frankfurt Bußgelder von bis zu 25.000 Euro. In München können sich die Geldstrafen sogar auf bis zu 500.000 Euro belaufen⁶. Ferner erlaubt das Ordnungswidrigkeitengesetz in diesen Fällen zusätzlich die Abschöpfung des illegal erlangten Gewinns. Daher sollten Vermieter nunmehr genaustens überprüfen, ob die angedachte Vermietung eine Zweckentfremdung von Wohnraum darstellt und sich bei Zweifeln um eine Genehmigung bemühen.

Fazit:

Für Vermieter heißt es daher „Augen auf“ bei der kurzzeitigen Vermietungen von Wohnungen. Die aktuelle Grundsatzentscheidung des EuGH stellt unmissverständlich klar, dass kommunale Regelungen zur Verhinderung von Zweckentfremdungen regelmäßig europarechtlich gerechtfertigt sind. Insbesondere Vermieter, die in Portalen wie Airbnb & Co. registriert sind, sollten sich daher intensiv mit den für ihre Stadt geltenden Regelungen befassen. 

1 Heinemann, NVwZ 2019, 1070.

² BVerfG, Urteil vom 04.02.1975 – BvL 5/74 – ergangen auf Vorlegungsbeschluss des OLG Frankfurt (NJW 1974, 664).

³ BVerwG, Beschluss vom 25.03.1996 – 4 B 302/95; BVerwG, Urteil vom 14.08.1992 – 8C 39/91.

⁴ VGH München, Beschluss v. 07.12.2015 – 12 ZB 15.2287 –, juris Rn. 4.

⁵ Merkblatt zur Ferienwohnungssatzung der Stadt Frankfurt am Main.

⁶ https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Zweckentfremdung/Was-ist-eine-Zweckentfremdung-.html#droht-bei-einer-nicht-genehmigten-zweckentfremdung_6